在國家史上最嚴(yán)厲的房控政策下，江門雖然沒有出臺限價(jià)和限購的具體政策，但政府通過限制高價(jià)房預(yù)售證的審批等措施，對江門的房價(jià)實(shí)施了“軟著陸”，一路攀升的房價(jià)逐漸穩(wěn)定。今年上半年樓市更是出現(xiàn)了量價(jià)齊跌，市區(qū)(蓬江區(qū)、江海區(qū))房價(jià)同比下跌16.3%。
投資型購房者被打壓，樓市交易量驟降，開發(fā)商持續(xù)開發(fā)面臨越來越大的資金壓力，各種優(yōu)惠降價(jià)促銷營銷手段層出不窮，一直被高房價(jià)壓制的剛需客開始蠢蠢欲動(dòng)，逐漸成為消化樓市貨量的市場主體。部分開發(fā)商更是開始嘗試對新房進(jìn)行更明顯的差異化銷售，同一棟樓的新房因樓層和坐向等不同，單價(jià)相差可超過千元。
上半年樓市數(shù)據(jù)全線下降
據(jù)市住建部門發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份蓬江、江海區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目5個(gè)，其中住宅面積8.40萬平方米，環(huán)比增加463.8%，同比增加137.3%；住宅共762套，環(huán)比增加568.4%，同比增加193.1%。而截至6月底，市場待售住宅約共6600套，比5月的6400套有所增加。
除此之外，6月的樓市數(shù)據(jù)“降聲一片”。新建商品房網(wǎng)簽面積9.68萬平方米，其中住宅面積7.65萬平方米，環(huán)比下降15.7%，同比下降24.6%；住宅網(wǎng)簽套數(shù)632套，環(huán)比下降17.8%，同比下降20.0%；其中公寓617套，環(huán)比下降17.7%，同比下降17.4%。新建商品住宅網(wǎng)簽加權(quán)平均價(jià)5702元，環(huán)比下跌1.0%，同比下跌16.3%。
今年上半年的樓市數(shù)據(jù)更是出現(xiàn)了大幅度的回落。批準(zhǔn)預(yù)售面積46.24萬平方米，同比下降20.1%；累計(jì)批準(zhǔn)住宅預(yù)售3386套，同比下降26.5%。商品住宅累計(jì)網(wǎng)簽面積40.57萬平方米，同比下降36.7%；累計(jì)網(wǎng)簽3393套，同比下降31.4%。累計(jì)商品住宅均價(jià)5747元，同比下跌5.8%。二手住宅累計(jì)成交面積19.12萬平方米，同比下降38.9%；累計(jì)成交2056套，同比下降37.1%。
剛需客成交易市場主角
6月樓市住宅網(wǎng)簽762套，較5月份的769套有所下降，但較4月份的558套有較大增幅。而與第一季度相比，第二季度的網(wǎng)簽量得益于開發(fā)商不斷推出的促銷降價(jià)優(yōu)惠活動(dòng)，驟增1.4倍，但3393套的網(wǎng)簽量仍難掩樓市交易疲軟的尷尬。
“基本都是剛需客，首次置業(yè)的業(yè)主也不少�！苯T怡福地產(chǎn)營銷總監(jiān)譚華駒指出，今年以來，購買風(fēng)山水岸的購房者主要以自住型的剛需客為主，對房價(jià)的敏感度比較強(qiáng)。而隨著房價(jià)的走低，越來越多的剛需購房者開始考慮出手。
同棟樓新房價(jià)格相差千元
記者留意了一些樓盤，過去流行的簡單地按照樓層加價(jià)的銷售方式逐漸減少，不少開發(fā)商開始對新房進(jìn)行更為細(xì)化的分類，各種分類的價(jià)格差距也正在拉大，同一棟樓的新房價(jià)格差異有的相差已經(jīng)超過千元。
“以前是差一點(diǎn)的新房搭品質(zhì)好的新房一起賣，景觀和坐向等差一點(diǎn)的新房便宜兩三百元就可以賣了�！苯T怡福地產(chǎn)營銷總監(jiān)譚華駒表示，該樓盤新房拉開售價(jià)差距，一方面是拿出部分房源作為特價(jià)房，吸引購房者增加交易量，另一方面則堅(jiān)守部分擁有更好景觀資源和坐向優(yōu)勢的新房的價(jià)格，保證開發(fā)商的利潤�！靶路康膬r(jià)格分化其實(shí)是市場細(xì)分的一種表現(xiàn)，樓市健康發(fā)展的一個(gè)標(biāo)志�！�
業(yè)內(nèi)分析：
今年大考在9月
“回暖？不能因近3個(gè)月成交量增多就簡單下判斷�！苯T上半年批準(zhǔn)住宅預(yù)售同比下降26.5%，但交易量也同比下降31.4%，而與去年同期相比，市場上待售房的數(shù)量增加了10%。江門市房地產(chǎn)分析師王先生指出，今年上半年的江門樓市是依靠開發(fā)商降價(jià)而帶來的，是江門市民的購房剛需釋放支撐的，但這些剛需到底有多少，目前尚難以估量�！叭绻掳肽甑姆績r(jià)不降反升，這些剛需就會被迅速抑制，江門樓市的交易量就會迅速下滑�！�
“開發(fā)商在5月份的小考表現(xiàn)普遍及格，但江門樓市的大考在9月份�！北毙聟^(qū)某樓盤不愿意透露姓名的營銷經(jīng)理指出，此前樓市交易量增加是開發(fā)商優(yōu)惠降價(jià)促銷帶動(dòng)的，如果下半年國家保持甚至進(jìn)一步嚴(yán)控房地產(chǎn)，開發(fā)商沒有在價(jià)格上作出更大的讓步，此前的交易量增加無疑就變成了透支下半年剛需，下半年的樓市要啟動(dòng)交易量將更困難。但未來是否實(shí)現(xiàn)差異化房控政策，甚至出臺相關(guān)的房貸優(yōu)惠等刺激剛需客置業(yè)政策，目前尚不得知�！按饲暗姆靠卣咭坏肚校`傷了很多購房剛需，只有解決這個(gè)問題，樓市才能健康持續(xù)發(fā)展。”
(作者：黃國金 陳卓達(dá))
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