酒店式公寓雖然是40年產(chǎn)權的商業(yè)地產(chǎn),但購房者更喜歡把它看作是一類住宅型物業(yè),銷售往往比較火爆。隨著地鐵1號線開通,一批地鐵邊上的酒店式公寓,更是引發(fā)了市場的關注。
這類酒店式公寓物業(yè),目前主要分布在杭州的郊區(qū)板塊,比如濱江的星耀城、濱康綜合體,臨平的華元城,喬司的喬司地鐵商城等。而最為集中的當屬下沙金沙湖邊上,500米范圍內(nèi),就有金沙湖1號、財通中心、東方銘樓、美達北城天地等多個項目,規(guī)劃有酒店式公寓。
購買酒店式公寓,要注意哪幾點?業(yè)界專家表示,最重要的是要在購買前評估該樓盤所在區(qū)域的人氣,確定大概的出租回報率,而過多考慮該類物業(yè)的升值前景,則是誤區(qū)。
方芳,贏商投資總經(jīng)理,也是杭州商業(yè)地產(chǎn)領域的資深人士。她告訴記者,很多人在投資房子時會考慮酒店式公寓,覺得這類物業(yè)漲得比較快,升值性比較好。但事實上,在杭州的二手房市場上,除了個別項目,酒店式公寓的表現(xiàn)并沒有想象中那么好,交易量不大,流通性也不是很好。
“因為這類產(chǎn)品的定位是投資型產(chǎn)品,很少會有投資者去接手二手的酒店式公寓。供需關系影響價格,從這一點來說,購買酒店式公寓,升值空間可能還趕不上同類地段的小戶型住宅公寓! 方芳說。
既然要考慮出租,那就要多留意樓盤所在區(qū)域的租賃市場。漢嘉地產(chǎn)顧問漢嘉咨詢副總經(jīng)理陳煥春表示,酒店式公寓投資其實就是看租金。所以下單之前,購房者一定要到周邊的中介公司去問問,租金是多少,多久可回本,投資回報率到底有多少。
宜長線投資不宜短期出手
周邊供應量影響出租前景
對于如何投資地鐵邊上的酒店式公寓,陳煥春表示,應該還要關注一下周邊樓盤的供應量。
陳煥春說,供應量不能太小,如果地鐵站邊只有你一個孤盤,或者東一塊西一塊形成不了集聚效應,那自然帶不來旺盛的人流,也形成不了很好的租賃氛圍。相反,如果供應量太大,也會形成激烈競爭,有些樓盤會租得特別好,而有些根本租不出去。
事實上,目前杭州不少區(qū)塊的酒店式公寓供應量確實比較大。以下沙為例,該區(qū)域的酒店式公寓量至少超過萬套,預計還有4000套左右的房源可售。而在金沙湖這個板塊內(nèi),目前就有東方銘樓、美達曉城天地、金沙湖一號、財通中心、杭州東部國際商務中心等數(shù)個酒店式公寓項目。此外,盈都商業(yè)廣場也有酒店式公寓規(guī)劃,這還不包括該區(qū)域一些不知名的村留用地項目。可以預見的是,該區(qū)域集中交付后的競爭壓力還是挺大的。
陳煥春還提醒,酒店式公寓的面積也不用買得太大,40-50平方米是比較合適的。多幾個平方米,總價會差不少,但租金卻相差不大。
預想房產(chǎn)交付后租給哪類人
此外,方芳認為,投資者下單前,最好了解一下該區(qū)域面向哪類租賃人群,這直接關系到出租回報率。
如果這個地方以中低端租賃為主,即使你買了一個定位高端的樓盤,也不太有市場。因為一個區(qū)域新增租賃人群很難形成,比如原來住城西的人,不太可能因為你的房子好,就住到城東來。地鐵可能會對此有所改變,但也需要時間。
在方芳看來,在這一點上,下沙和濱江都不錯,兩者都有學生和高科技產(chǎn)業(yè)人群的支撐。但這個地方到底能租多高的價格,還不好說。
對此,已投資過多套酒店式公寓的王先生有話說。他說,大家可以更多關注一下市中心的酒店式公寓,雖然跟郊區(qū)盤相比,價格要高不少,但是租金回報卻高很多。特別是一些還規(guī)劃有商鋪、寫字樓的綜合體項目。因為酒店式公寓是商業(yè)物業(yè),可以注冊辦公,如果可以租給公司辦公,租金收入會更可觀。另外,因為市中心這類物業(yè)相對比較稀缺,今后轉手也會更方便一些。(記者 吳彩萍)
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