2009年、2010年的土地成交大年曾經(jīng)在2011年形成商品房集中供應(yīng)，讓杭州主城區(qū)商品房庫(kù)存不斷攀升、屢創(chuàng)新高，于是，有人擔(dān)心歷史會(huì)重演，2011年的土地成交低谷會(huì)讓2013年成為商品房供應(yīng)“小年”。2011年杭州主城區(qū)僅成交22宗宅地，其中杭政儲(chǔ)出 [2011]18號(hào)地塊近期由原競(jìng)得單位退地，其余21宗宅地目前均未上市。按照這21宗宅地成交時(shí)的土地可建面積和容積率來(lái)測(cè)算，滿打滿算，21宗宅地的總建筑規(guī)模在450萬(wàn)平方米左右。

　　作為傳說(shuō)中的“商品房集中供應(yīng)大年”，2011年杭州商品房的新增量是多少呢？據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年杭州市區(qū)(包括蕭山、余杭)商品房新增供應(yīng)面積約為870萬(wàn)平方米，其中商品住宅新增供應(yīng)面積為674萬(wàn)平方米。與之相比，杭州主城區(qū)21宗宅地的450萬(wàn)平方米體量里，若有三分之一能在2013年轉(zhuǎn)化為新增可售量已經(jīng)相當(dāng)不錯(cuò)。

　　但別忘了，最近幾年蕭山、余杭的土地上市量也不少，2011年蕭山區(qū)共成交土地63宗，成交總面積2811.55畝；余杭區(qū)共成交土地83宗，成交總面積3238.66畝，兩者相加遠(yuǎn)超過(guò)杭州主城區(qū)的可供量。

　　2010年已成交宅地中也還有不少是2013年的供應(yīng)量。比如金隅田員外，總建筑面積近20萬(wàn)平方米，規(guī)劃1400多戶，尚未開(kāi)盤(pán)；比如保利城市果嶺，總建筑面積近19萬(wàn)平方米，規(guī)劃1300多戶，還有近1200套的量未上市；比如杭州碧桂園，總建筑面積約18萬(wàn)平方米，規(guī)劃約1100戶，尚未正式開(kāi)盤(pán)；比如佑康·紫金府，總建筑面積超過(guò)8萬(wàn)平方米……

　　事實(shí)上，商品房可供量一直是一個(gè)隨市場(chǎng)形勢(shì)而動(dòng)的“變量”。

　　2012年的天量庫(kù)存

　　會(huì)抑制2013年的新增量嗎

　　截至2012年12月24日，杭州主城區(qū)商品房存量有42809套，仍是一個(gè)高位。事實(shí)上，2012年一整年，杭州主城區(qū)商品房存量一直在4萬(wàn)套左右的高位徘徊， 時(shí)達(dá)到45445套， 時(shí)為36857套。如果算上蕭山、余杭的存量，這個(gè)數(shù)據(jù)還要再增加一倍——這一年來(lái)，杭州市區(qū)商品房存量基本保持在8萬(wàn)套左右。

　　如此巨大的庫(kù)存量，是否會(huì)影響2013年杭州商品房的新增量？答案幾乎是肯定的，如果庫(kù)存量的消化速度一直上不去，哪家開(kāi)發(fā)商還會(huì)不停地續(xù)推新房源？

　　上周，本報(bào)曾做過(guò)統(tǒng)計(jì)，在杭州主城區(qū)今年開(kāi)盤(pán)的204個(gè)樓盤(pán)中，成交量在30%以下的有59個(gè)，占29%；其中有22個(gè)樓盤(pán)銷售為0，占11%。也就是說(shuō)，有近四成樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后成交量不足30%。

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