癥結(jié)所在：車(chē)位配比不足
究其原因：地下車(chē)位資金投入大，銷(xiāo)售周期長(zhǎng)，變現(xiàn)困難
｛典型案例｝4年翻三倍
｛三大誘因｝致車(chē)位價(jià)攀升
政策背景：
　　《關(guān)于機(jī)動(dòng)車(chē)位配置數(shù)量調(diào)整》2008年起實(shí)施規(guī)定，二環(huán)路以?xún)?nèi)每100平方米建筑面積需要配備0.7個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)位；二環(huán)路以外每100平方米的建筑面積最少需要配備1個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)位。
　　停車(chē)難，難于上青天�；蛟S，你會(huì)覺(jué)得有點(diǎn)夸張，卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。正是在這種背景下，個(gè)別小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)二手車(chē)位的售價(jià)已經(jīng)高達(dá)35萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出主體住宅的單價(jià)。
　　主、配價(jià)格倒掛如此之大，究竟是價(jià)值使然還是泡沫所致？當(dāng)車(chē)位價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)車(chē)輛價(jià)格時(shí)，我們還有必要不惜血本去購(gòu)買(mǎi)車(chē)位嗎？面對(duì)天價(jià)車(chē)位，我們應(yīng)該如何理性選擇？我們憑什么非得為4年翻了兩番的價(jià)格埋單？
一個(gè)案例
4年翻三倍車(chē)位單價(jià)比房?jī)r(jià)高
　　在很多人看來(lái)，小區(qū)車(chē)位只是住宅的配套，甚至壓根沒(méi)想到車(chē)位的價(jià)格有一天會(huì)高過(guò)房?jī)r(jià)。
　　“中海·龍灣半島的車(chē)位價(jià)格一直穩(wěn)步上行，2009年迅速攀升，時(shí)至今日，車(chē)位均價(jià)已達(dá)當(dāng)初開(kāi)發(fā)商開(kāi)售價(jià)的3倍。”美聯(lián)地產(chǎn)龍灣店的一位工作人員告訴記者，小區(qū)車(chē)位價(jià)格高企，僅僅經(jīng)歷了4年左右的攀升時(shí)間。當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商出售時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位11萬(wàn)左右，稍大的子母車(chē)位16萬(wàn)上下。2010年，標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位20萬(wàn)—25萬(wàn)，子母車(chē)位也才30多萬(wàn)元。“2010年3月，當(dāng)時(shí)我手上成交了一個(gè)紫苑的子母車(chē)位，29萬(wàn)元，這個(gè)價(jià)格低于同類(lèi)車(chē)位好幾萬(wàn)元。”他說(shuō)，目前該小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位已突破30萬(wàn)元大關(guān)，有的業(yè)主甚至開(kāi)出35萬(wàn)元/個(gè)的報(bào)價(jià)。如果按照標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位16平米的使用面積來(lái)算，車(chē)位已突破2萬(wàn)元/平米。而該小區(qū)普通電梯住宅的均價(jià)才12000元/平米。而據(jù)成都透明房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，去年上半年，成都市中心城區(qū)車(chē)位均價(jià)為9.6萬(wàn)。
　　部分行業(yè)人士認(rèn)為，國(guó)家對(duì)于車(chē)位面積有著嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)室內(nèi)停車(chē)位的法定尺寸標(biāo)準(zhǔn)是35平米，但由于不同小區(qū)對(duì)行車(chē)路、坡道、柱子等公共部分的不同設(shè)置，車(chē)位的最終凈使用面積通常有著大小不等的差異，一般情況下，剔除公共部分的標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位的面積12—16平米。而在計(jì)算車(chē)位價(jià)格時(shí)，基數(shù)是35平米，不是實(shí)際使用面積。這樣一來(lái)，車(chē)位的單位價(jià)格通常就會(huì)較住宅單價(jià)低得多。
市場(chǎng)調(diào)查
棄買(mǎi)轉(zhuǎn)租10萬(wàn)元車(chē)位受歡迎
　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，車(chē)位問(wèn)題一直困擾著很多業(yè)主，也容易發(fā)生糾紛。比如一些高端住宅區(qū)，在當(dāng)初修建時(shí)由于各方面原因，小區(qū)車(chē)位配比存在嚴(yán)重不足的現(xiàn)象。隨著汽車(chē)消費(fèi)市場(chǎng)的火爆，好多的高端小區(qū)家庭，大部分擁有兩輛以上的汽車(chē)，使得原本就捉襟見(jiàn)肘的車(chē)位，更加難以滿(mǎn)足業(yè)主停車(chē)需要，而小區(qū)的露天停車(chē)場(chǎng)和小區(qū)外街道兩邊，現(xiàn)在都成了業(yè)主私家車(chē)的車(chē)位。
　　記者隨機(jī)采訪了一些市民，絕大多數(shù)人對(duì)車(chē)位價(jià)格過(guò)高的現(xiàn)狀表示了擔(dān)憂(yōu)和不滿(mǎn)。“就一般家庭而言，車(chē)子價(jià)格10萬(wàn)—25萬(wàn)居多，而車(chē)位價(jià)格卻比車(chē)價(jià)高，有點(diǎn)本末倒置的感覺(jué)。”中海龍灣半島紫苑業(yè)主王先生稱(chēng)，考慮到車(chē)位成本居高不下，他先后多次放棄了購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的想法，轉(zhuǎn)而選擇租用車(chē)位。“我們小區(qū)每個(gè)月的租金500元左右，一年下來(lái)，才6000元，20年才12萬(wàn)元。相比購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，租用車(chē)位顯然要?jiǎng)澦愕枚�。更何況，我能在這里住20年嗎？幾率很小。”
　　在采訪中，和王先生持相同觀點(diǎn)的業(yè)主并不在少數(shù)，普遍認(rèn)為車(chē)位在10萬(wàn)元左右能夠接受。但對(duì)于配比較低的小區(qū)來(lái)說(shuō)，即便是租用，也面臨著僧多粥少的難題。“我通過(guò)物管和中介，花了大半個(gè)月都沒(méi)能在小區(qū)租到車(chē)位，后來(lái)我開(kāi)始將目光轉(zhuǎn)向臨近小區(qū)的車(chē)位，剛開(kāi)始覺(jué)得不太方便，時(shí)間一長(zhǎng)也就習(xí)慣了。”中海龍灣半島紫苑的業(yè)主苗小姐說(shuō)，沒(méi)有車(chē)位的業(yè)主不得不舍近求遠(yuǎn)。
　　據(jù)成都透明房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，去年上半年，成都市中心城區(qū)車(chē)位4萬(wàn)元/個(gè)-20萬(wàn)/個(gè)，從成交份額上看，中心城區(qū)8－11萬(wàn)元區(qū)間價(jià)格的車(chē)位占據(jù)市場(chǎng)34%的份額，5-8萬(wàn)元區(qū)間價(jià)格的車(chē)位占整個(gè)市場(chǎng)的30%，20萬(wàn)元以上車(chē)位僅占1%。
　　作為小區(qū)配套，車(chē)位價(jià)格“喧賓奪主”的底氣究竟來(lái)自哪里？這樣的價(jià)格體系是虛高還是物有所值？租買(mǎi)之間，究竟哪個(gè)更劃算？車(chē)位究竟是必需品還是奢侈品？
原因解析
多種誘因?qū)е萝?chē)位價(jià)格攀升
1、剛性需求 汽車(chē)保有量增長(zhǎng)過(guò)快
　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，成都汽車(chē)保有量已超200萬(wàn)輛。從市場(chǎng)角度來(lái)說(shuō)，這樣的供需關(guān)系無(wú)疑對(duì)車(chē)位價(jià)格的上漲起到了推波助瀾的作用。
　　今年7月，由于家中添丁，家住中海龍灣半島的賴(lài)小姐又在城南購(gòu)置了新房，搬家后，打算把空著的車(chē)位租出去，她在業(yè)主群里隨便發(fā)了個(gè)出租信息，不到半小時(shí)就收到5個(gè)求租電話，原本打算租400元/月，后來(lái)直接提到600元/月，雙方在當(dāng)天下午就簽訂了租用合同。“我真的沒(méi)想到現(xiàn)在的車(chē)位居然這么俏，細(xì)細(xì)想來(lái)，可能是由于現(xiàn)在車(chē)輛越來(lái)越多，導(dǎo)致車(chē)位需求旺盛，加之小區(qū)車(chē)位本來(lái)就不多。”賴(lài)小姐說(shuō)。
2、配比不足 小區(qū)車(chē)輛有“家”難回
　　作為中介行業(yè)的資深人士，楊潔對(duì)于車(chē)位價(jià)格高企有著自己的理解。“歸根結(jié)底，還是配比問(wèn)題。形成這樣的局面，其實(shí)是有著深層的歷史原因。”2004年，成都市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院制定的《成都市中心城公共停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃》就通過(guò)專(zhuān)家評(píng)審，對(duì)停車(chē)位的建設(shè)做出了硬性規(guī)定，要求此后新建住宅小區(qū)要高標(biāo)準(zhǔn)地執(zhí)行一戶(hù)一個(gè)泊位，避免將停車(chē)難的矛盾推向社會(huì)。但后來(lái)，這幾乎成了一紙空文，并沒(méi)有得到實(shí)施。
　　2008年1月15日起，成都市開(kāi)始實(shí)施《關(guān)于機(jī)動(dòng)車(chē)位配置數(shù)量調(diào)整》的規(guī)定，其中建設(shè)用地配比機(jī)動(dòng)車(chē)最小控制指標(biāo)為“二環(huán)路以?xún)?nèi)每100平方米建筑面積需要配備0.7個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)位；二環(huán)路以外每100平方米的建筑面積最少需要配備1個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)位”。但事實(shí)上，由于受不同的住宅形態(tài)、檔次、地域差異等因素制約，真正達(dá)到1：1配比的小區(qū)數(shù)量并不多。政策難以執(zhí)行的原因，其實(shí)還是資金問(wèn)題。按100平方米配備1個(gè)停車(chē)位的新標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，修建成本每平方米將增加500元，一個(gè)總建筑面積20萬(wàn)平方米的樓盤(pán)，成本就要增加1億元。而且地下停車(chē)位資金投入大，變現(xiàn)又比較困難，一般要交房后幾年才會(huì)賣(mài)完，銷(xiāo)售周期太長(zhǎng)，即使全部售完也可能虧本，沉淀的資金量很大。
3、優(yōu)勢(shì)明顯 投資屬性助推價(jià)格上升
　　從另外一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，部分小區(qū)車(chē)位配比不足，造成車(chē)位稀缺，迫使租金和出售價(jià)格水漲船高。“車(chē)位投資屬于商業(yè)領(lǐng)域，加之投入資金相對(duì)較少，具有易租、易售、易轉(zhuǎn)手的優(yōu)越性能，是其他投資領(lǐng)域所不具備的。”天來(lái)策略機(jī)構(gòu)總經(jīng)理張帆說(shuō)，對(duì)中心城區(qū)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在最嚴(yán)重的供需矛盾不是住宅，而是與住宅相配套的車(chē)位。業(yè)主買(mǎi)了車(chē)會(huì)買(mǎi)車(chē)位，而車(chē)位本身配備不足，始終有一部分業(yè)主無(wú)法購(gòu)得車(chē)位，這實(shí)際上是人為造成一種需求恐慌。加之投資車(chē)位風(fēng)險(xiǎn)小，給了很多業(yè)主提高售價(jià)或租金的底氣。當(dāng)價(jià)格被提升起來(lái)，車(chē)位的投資優(yōu)勢(shì)開(kāi)始顯現(xiàn)，從升值空間來(lái)看，好的車(chē)位并不亞于住宅，但投資的成本卻遠(yuǎn)低于商品房，雖然投資車(chē)位純粹的租金回報(bào)不大，普遍在4%-5%，但基本沒(méi)有維護(hù)費(fèi)用。
投資前景
車(chē)位投資不是穩(wěn)賺不賠
　　在業(yè)內(nèi)，車(chē)位投資所具有的跳躍性被絕大多數(shù)人所認(rèn)同，卻被很多業(yè)主所忽略。一般而言，當(dāng)車(chē)位需求不是那么強(qiáng)烈的時(shí)候，其價(jià)值是平緩增長(zhǎng)的，可當(dāng)小區(qū)的車(chē)位停滿(mǎn)時(shí)，租金和售價(jià)會(huì)有一個(gè)跳躍性增長(zhǎng)的過(guò)程。當(dāng)這個(gè)高峰期一過(guò)，車(chē)位的價(jià)值和價(jià)格都將從云端重新跌落地面。
　　張帆說(shuō)，從升值空間的角度來(lái)說(shuō)，盡管有些車(chē)位的單價(jià)可能已經(jīng)超過(guò)了住房，但并不能改變其作為配套功能的屬性。一般情況下，只有擁有小區(qū)的房產(chǎn)，才能購(gòu)買(mǎi)車(chē)位。這就給車(chē)位投資圈定了相對(duì)狹窄的空間，投資者一般是小區(qū)業(yè)主。由于車(chē)位的出租、轉(zhuǎn)手，僅限于本小區(qū)周?chē)�進(jìn)行，缺乏其他投資方式的靈活性。而且小區(qū)地面停車(chē)月租金也就在300-500元，車(chē)位售價(jià)卻高達(dá)數(shù)十萬(wàn)元。當(dāng)其他業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)車(chē)位時(shí)，通常會(huì)產(chǎn)生較重的抵觸心理，繼而選擇放棄。
　　那么自身的停車(chē)難又怎么解決呢？“一般而言，大家都會(huì)選擇租車(chē)位。按照現(xiàn)在的價(jià)格，車(chē)位月租金300-600元，一年才3600元-7200元，10年也就3.6萬(wàn)元-7.2萬(wàn)元。如果買(mǎi)車(chē)位需要35萬(wàn)元，同樣的價(jià)格卻可以租用差不多50年。雖然中間可能涉及到租金上行的壓力，但租金的上漲畢竟有限。此外，相比購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，租用車(chē)位并沒(méi)有小區(qū)限制，因此，租用臨近其他小區(qū)業(yè)主的車(chē)位也是一種解決途徑。反之，對(duì)于持有車(chē)位產(chǎn)權(quán)的業(yè)主來(lái)說(shuō)，如果靠出租回報(bào)，這筆投資要很長(zhǎng)時(shí)間才能收回成本，顯然極其不劃算。因此，對(duì)于這部分人來(lái)說(shuō)，他們的首選當(dāng)然是賣(mài)而不是出租。只要我們理性選擇，不盲目跟風(fēng)，車(chē)位價(jià)格必將面臨下行的局面。綜合而言，動(dòng)輒高達(dá)30多萬(wàn)元/個(gè)的車(chē)位更多還是一種利潤(rùn)想象。換句話說(shuō)，就是有價(jià)無(wú)市。”

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