“城鎮(zhèn)化”成了此次中央經(jīng)濟工作會議的關鍵詞，會議指出：城鎮(zhèn)化是我國現(xiàn)代化建設的歷史任務，也是擴大內(nèi)需的最大潛力所在。而毫無疑問，城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展來說是一個重大利好，但客觀來講，這個利好重在“長期”，不會出現(xiàn)城鎮(zhèn)化的大躍進以及由此帶來的房地產(chǎn)大躍進。而且我們注意到，同樣在中央經(jīng)濟工作會議上，“加強房地產(chǎn)調(diào)控”仍是中央強調(diào)的重點。

　　城鎮(zhèn)化是一個遠比房地產(chǎn)開發(fā)復雜的過程，因此，中央經(jīng)濟工作會議針對其具體方針的提法顯得理性而謹慎：“要圍繞提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，因勢利導、趨利避害，積極引導城鎮(zhèn)化健康發(fā)展�！笨梢钥闯�，中央在推進城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略時并沒有把數(shù)量和速度當成最重要的指標，而是把“質(zhì)量”放在核心。

　　我國城鎮(zhèn)化質(zhì)量不高體現(xiàn)在：城市化與產(chǎn)業(yè)發(fā)展不匹配；很多城市的交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)、保障房等基礎配套不足；粗放的城市建設導致環(huán)境和生態(tài)遭到一定程度破壞；一些中小城鎮(zhèn)“被城市化”的新城市人口就業(yè)率低，進城而無業(yè)；特大城市人口壓力過大，資源承受能力受到嚴重考驗；城市盲目開發(fā)擴張導致各類資源閑置與浪費嚴重；戶籍和社保改革滯后，使近2億農(nóng)民工及其后代至今無法成為真正的城市人口。

　　為解決這些問題，中央此次所提出的城鎮(zhèn)化將更多地體現(xiàn)在民生和基礎設施投入，以及產(chǎn)業(yè)調(diào)整上，而這些都不是直接拉動房地產(chǎn)的因素，但也會在客觀上對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠影響。

　　首先，更多的交通、醫(yī)療、商業(yè)、保障房等基礎設施的投入，產(chǎn)業(yè)的改善和城市居民收入的改善，也意味著城市居民對房地產(chǎn)需求的增加。

　　其次，以往偏向中心城市、偏向大城市中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療、教育、商業(yè)、交通、保障房等設施的投入，今后會更加均衡地投入到大城市的郊區(qū)和衛(wèi)星城，投向中小城鎮(zhèn)，而產(chǎn)業(yè)和服務業(yè)的分布也會更加均衡。這將會縮小大城市中心城區(qū)和郊區(qū)之間的差距，縮小大城市和中小城市之間的差距，進而大大緩解涌向中心城市的人流，緩解中心城市房價上漲的壓力，進而在未來形成以發(fā)達的軌道交通和高速公路連接的城市群。對房地產(chǎn)行業(yè)來說，未來的市場機會可能更多地集中在中心城市的郊區(qū)衛(wèi)星城以及有發(fā)展?jié)摿Φ闹行〕鞘小?

　　同時，要實現(xiàn)城鎮(zhèn)化的“有質(zhì)量”發(fā)展，未來的城鎮(zhèn)化發(fā)展將不會沿襲以往攤大餅式的發(fā)展思路，在城鎮(zhèn)化的推進上，應逐漸淡化行政主導，而更依賴市場的力量，讓經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)分布與城市化的發(fā)展更加匹配。對房地產(chǎn)行業(yè)來說，這也就意味著未來的房地產(chǎn)市場需求會更加真實，而不是“一榮俱榮，百城皆漲”。

　　城鎮(zhèn)化不會有短期的“大躍進”，房地產(chǎn)的增長紅利也不會讓業(yè)者雨露均沾，行業(yè)的技術門檻必將進一步提高。

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