“城鎮(zhèn)化”成了此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的關(guān)鍵詞，會(huì)議指出：城鎮(zhèn)化是我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)的歷史任務(wù)，也是擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在。而毫無(wú)疑問(wèn)，城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)說(shuō)是一個(gè)重大利好，但客觀來(lái)講，這個(gè)利好重在“長(zhǎng)期”，不會(huì)出現(xiàn)城鎮(zhèn)化的大躍進(jìn)以及由此帶來(lái)的房地產(chǎn)大躍進(jìn)。而且我們注意到，同樣在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，“加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控”仍是中央強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)。

　　城鎮(zhèn)化是一個(gè)遠(yuǎn)比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)復(fù)雜的過(guò)程，因此，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議針對(duì)其具體方針的提法顯得理性而謹(jǐn)慎：“要圍繞提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，因勢(shì)利導(dǎo)、趨利避害，積極引導(dǎo)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。”可以看出，中央在推進(jìn)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略時(shí)并沒(méi)有把數(shù)量和速度當(dāng)成最重要的指標(biāo)，而是把“質(zhì)量”放在核心。

　　我國(guó)城鎮(zhèn)化質(zhì)量不高體現(xiàn)在：城市化與產(chǎn)業(yè)發(fā)展不匹配；很多城市的交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)、保障房等基礎(chǔ)配套不足；粗放的城市建設(shè)導(dǎo)致環(huán)境和生態(tài)遭到一定程度破壞；一些中小城鎮(zhèn)“被城市化”的新城市人口就業(yè)率低，進(jìn)城而無(wú)業(yè)；特大城市人口壓力過(guò)大，資源承受能力受到嚴(yán)重考驗(yàn)；城市盲目開(kāi)發(fā)擴(kuò)張導(dǎo)致各類(lèi)資源閑置與浪費(fèi)嚴(yán)重；戶(hù)籍和社保改革滯后，使近2億農(nóng)民工及其后代至今無(wú)法成為真正的城市人口。

　　為解決這些問(wèn)題，中央此次所提出的城鎮(zhèn)化將更多地體現(xiàn)在民生和基礎(chǔ)設(shè)施投入，以及產(chǎn)業(yè)調(diào)整上，而這些都不是直接拉動(dòng)房地產(chǎn)的因素，但也會(huì)在客觀上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

　　首先，更多的交通、醫(yī)療、商業(yè)、保障房等基礎(chǔ)設(shè)施的投入，產(chǎn)業(yè)的改善和城市居民收入的改善，也意味著城市居民對(duì)房地產(chǎn)需求的增加。

　　其次，以往偏向中心城市、偏向大城市中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療、教育、商業(yè)、交通、保障房等設(shè)施的投入，今后會(huì)更加均衡地投入到大城市的郊區(qū)和衛(wèi)星城，投向中小城鎮(zhèn)，而產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的分布也會(huì)更加均衡。這將會(huì)縮小大城市中心城區(qū)和郊區(qū)之間的差距，縮小大城市和中小城市之間的差距，進(jìn)而大大緩解涌向中心城市的人流，緩解中心城市房?jī)r(jià)上漲的壓力，進(jìn)而在未來(lái)形成以發(fā)達(dá)的軌道交通和高速公路連接的城市群。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)可能更多地集中在中心城市的郊區(qū)衛(wèi)星城以及有發(fā)展?jié)摿Φ闹行〕鞘小?

　　同時(shí)，要實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化的“有質(zhì)量”發(fā)展，未來(lái)的城鎮(zhèn)化發(fā)展將不會(huì)沿襲以往攤大餅式的發(fā)展思路，在城鎮(zhèn)化的推進(jìn)上，應(yīng)逐漸淡化行政主導(dǎo)，而更依賴(lài)市場(chǎng)的力量，讓經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)分布與城市化的發(fā)展更加匹配。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，這也就意味著未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求會(huì)更加真實(shí)，而不是“一榮俱榮，百城皆漲”。

　　城鎮(zhèn)化不會(huì)有短期的“大躍進(jìn)”，房地產(chǎn)的增長(zhǎng)紅利也不會(huì)讓業(yè)者雨露均沾，行業(yè)的技術(shù)門(mén)檻必將進(jìn)一步提高。

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