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濟(jì)南推行商品房預(yù)登記 為市民買房加了把“安全鎖”
時(shí)間:2012-07-15 20:24   來源:四川在線   責(zé)任編輯:毛青青

  魯網(wǎng)7月15日訊(記者 劉梅婷)隨著房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展,商品房買賣中出現(xiàn)的法律糾紛逐漸增多,其中最突出的就是"一房二賣", 甚至"一房多賣"現(xiàn)象。這種現(xiàn)象嚴(yán)重?fù)p害了購房者的合法權(quán)益,嚴(yán)重影響了社會(huì)信用。濟(jì)南近期推行的商品房預(yù)登記制度,著實(shí)為市民買房加了把"安全鎖".

  據(jù)了解,由于市場上在售的商品房大多數(shù)是期房,從合同備案完畢到最終交房,一般需要1至2年時(shí)間。在當(dāng)前樓市調(diào)控嚴(yán)厲背景下,開發(fā)商資金鏈普遍緊張,為謀求更多資金而"一房多賣"可能性依然存在。因此,推行商品房預(yù)告登記制度,對于切實(shí)保障購房者合法權(quán)益非常必要。

  《物權(quán)法》第二十條明確規(guī)定,"當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。"所謂預(yù)告登記就是為保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行的登記。"簡單的說,預(yù)告登記就是對申請人將會(huì)取得某項(xiàng)物權(quán)的事實(shí)進(jìn)行公示,登記后,若出現(xiàn)其他人主張物權(quán)將是無效的。它將債權(quán)請求權(quán)予以登記,使其具有對抗第三人的效力,使妨害其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記請求權(quán)所為的處分無效,以保障將來本登記的實(shí)現(xiàn)。所以,購房人辦理預(yù)告登記相當(dāng)于給自己將來拿到房屋產(chǎn)權(quán)加了把'安全鎖'."濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人說道。

  個(gè)人購買商品房應(yīng)注意的事項(xiàng)

  一、開發(fā)商"五證"要齊全

  近年來,房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)的投訴和糾紛是一大熱點(diǎn),核實(shí)開發(fā)商提供的資料,保證五證俱全,是挑選房屋時(shí)要特別關(guān)注的。這"五證"是指:(一)規(guī)劃管理部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》;(二)國土部門核發(fā)的《國有土地使用權(quán)證》;(三)規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;(四)建設(shè)主管部門核發(fā)的《建設(shè)工程施工許可證》;(五)建設(shè)主管部門核發(fā)的《商品房銷售(預(yù)售)許可證》;

  二、開發(fā)商應(yīng)當(dāng)明示的其他事項(xiàng)

 。ㄒ唬╅_發(fā)資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照;(二)商品房預(yù)售許可證及經(jīng)批準(zhǔn)銷售的平面圖、立面圖;(三)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間;(四)項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖;(五)商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn),公共和公用建筑面積的分?jǐn)偡椒;(六)預(yù)售商品房的價(jià)格和付款方法;(七)商品房預(yù)售的專用賬戶;(八)物業(yè)管理事項(xiàng);(九)依法屬于全體業(yè)主所有的部位;(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

  三、商品房預(yù)售需要具備哪些條件

 。ㄒ唬╊A(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照;(二)按照土地管理部門的有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金,已取得土地使用權(quán)證書;(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證,并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù);(四)已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間;(五)七層以下的達(dá)到主體工程封頂;七層以上的,主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù);(六)已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶;(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

  另外,凡是在以市場地價(jià)取得的土地上興建的商品房,在建筑竣工驗(yàn)收合格,并辦理房產(chǎn)登記和領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證書》后,都可以直接公開銷售。

  辦理預(yù)告登記業(yè)務(wù)申報(bào)資料及流程

  記者了解到,《房屋登記辦法》規(guī)定了辦理商品房預(yù)告登記應(yīng)當(dāng)提交的材料為:登記申請書、申請人的身份證明、已登記備案的商品房預(yù)購合同、當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定及其他必要材料。由此可見,預(yù)告登記需要買賣雙方在訂立合同時(shí)對于辦理預(yù)告登記的事項(xiàng)進(jìn)行事先約定。經(jīng)過網(wǎng)上簽約和合同備案后持規(guī)定資料共同向登記機(jī)構(gòu)申請即可。

  據(jù)悉,濟(jì)南市七個(gè)區(qū)的預(yù)告登記均可直接到房產(chǎn)大廈二樓交易大廳申請辦理。申請預(yù)告登記后三個(gè)工作日可以辦結(jié),根據(jù)發(fā)改價(jià)格【2008】924號(hào)文的規(guī)定,辦理登記所需費(fèi)用為登記費(fèi)80元/套。

  如果發(fā)生"一房二賣",該怎樣保護(hù)自己的權(quán)益?

  開發(fā)商預(yù)售商品房,購房人支付房款后,在等待取得房屋產(chǎn)權(quán)的漫長過程中,若賣方不守誠信一房二賣,購房人應(yīng)通過什么方式維護(hù)自己的權(quán)益?記者了解到,《物權(quán)法》第二十條規(guī)定:當(dāng)事人訂立買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。

  預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。老百姓購買預(yù)售的住房,訂立預(yù)售合同后,只享有合同法上的請求權(quán),該項(xiàng)權(quán)利沒有排他的效力,所以購房者無法防止開發(fā)商將房屋以更高的價(jià)格出賣給他人即"一房二賣"的情況發(fā)生,僅能在這種情況發(fā)生時(shí)主張開發(fā)商違約進(jìn)行損害賠償,而無法獲得指定的房屋。在建立了預(yù)告登記制度情況下,購房人如果將他的這一請求進(jìn)行預(yù)告登記,因預(yù)告登記具有物權(quán)排他效力,所以開發(fā)商違背預(yù)告登記內(nèi)容的處分行為就不能發(fā)生法律效力。

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