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大型房企爭相拿地 中小房企“隱身”
時間:2012-12-03 21:20   來源:川北在線綜合報道   責(zé)任編輯:毛青青

  近期土地交易市場再度升溫,一些熱門地塊不僅吸引大型房企的參與,而且出現(xiàn)多輪競價和高溢價現(xiàn)象。在二三線城市個別地塊的交易中,激烈程度甚至不亞于前兩年。

  房企資金鏈充裕,被認為是市場再度升溫的主因。經(jīng)過此前的樓市熱銷以及各項融資舉措,大型房企的現(xiàn)金流維持在百億元以上。值得注意的是,險資的殺入更加劇了土地競爭的激烈程度。

  從本輪土地市場的表現(xiàn)不難看出未來市場分化的格局。業(yè)內(nèi)人士表示,中小房企在本輪拿地勢頭明顯萎縮,這是房地產(chǎn)業(yè)集中度提高的重要表現(xiàn),未來這種趨勢還將加劇。

  溢價率或大幅提高

  11月26日,重慶土地市場迎來今年最激烈的爭奪。在當(dāng)日“渝北觀音橋組團C分區(qū)C56-5/03號地塊”的出讓中,競標(biāo)者一共經(jīng)過68輪的激烈角逐。雖然總價僅為1.7億元,但溢價率高達186%。如此高的競價次數(shù)和溢價率,在今年的土地市場上甚少出現(xiàn)。

  11月20日,南京土地市場推出3宗土地,吸引12家企業(yè)參與競拍。這3宗地塊分別經(jīng)過30輪、19輪和11輪的競拍才最終出讓,這種情況同樣為年內(nèi)少見。在本月27日深圳“寶安西鄉(xiāng)街道尖崗山地塊”的出讓中,中海、天健、佳兆業(yè)、萬科與招商聯(lián)合體全部到場,并最終捧出20億元的新“地王”。

  “競價企業(yè)增多、競價次數(shù)增多、大型房企到場”被認為是本輪土地市場回暖的重要特征,這些特征也促成近期一些高價地甚至“地王”的出現(xiàn)。事實上,業(yè)內(nèi)人士認為,部分二三線城市土地市場的火爆場面幾乎堪比2009年和2010年。

  在北京一宗土地交易的現(xiàn)場,某房地產(chǎn)商代表向中國證券報記者表示,與兩年前相比,當(dāng)前的土地市場僅僅少了不計成本的舉牌者。此觀點雖然過于樂觀,但仍然反映了業(yè)界對市場的良好預(yù)期。據(jù)悉,此前北京一些熱門地塊的出讓往往吸引十多家房企參與。如今雖然參與競價的企業(yè)有所減少,但大型房企甚少缺席。

  來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,今年10月,全國百城土地出讓金為1465億元,同比增加19%,土地溢價率為12%,較去年同期提高9個百分點。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為,按現(xiàn)有的成交態(tài)勢,11月的土地溢價率還將大幅提高。

  大型房企資金充沛

  Wind數(shù)據(jù)顯示,152家上市房企前三季度共計實現(xiàn)營業(yè)收入3057.80億元,同比增長17.56%;實現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤370.08億元,同比增長3.44%。其中,第三季度實現(xiàn)凈利潤113.45億元,較2011年第三季度增長15.62%。逐季來看,上市房企業(yè)績呈現(xiàn)出明顯回暖的趨勢,這與今年以來樓市的銷售情況頗為一致。

  事實上,若考慮到部分上市房企的營業(yè)收入和利潤率雙雙下滑,甚至賣地求生,大型房企的業(yè)績要比行業(yè)平均水平高出不少。而在本輪土地市場交易中,這部分房企正是占據(jù)主流的群體。

  與此同時,大型房企通過一系列融資嘗試進一步補充資金流。11月以來,房企的融資再次開閘,中海、金地、首創(chuàng)、SOHO中國等大型房企紛紛通過發(fā)債、境外融資的方式募集資金,總額接近百億元。據(jù)了解,當(dāng)前不少房企手握的資金流在150億元以上,企業(yè)整體資金狀況為今年以來的最好。

  此外,經(jīng)過今年年中的震蕩期后,房地產(chǎn)市場觸底升溫的預(yù)期愈加明顯。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),近幾個月來,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、房企拿地面積增速等指標(biāo)都觸底回升,國房景氣指數(shù)也有所回調(diào)。多數(shù)房企認為,在地方政府放量供地的情況下,雖然地價有所提高,但當(dāng)前仍是拿地好時機。

  值得注意的是,保險資金成為今年土地市場的新生力量。在27日上!包S浦區(qū)594(北塊)、596街坊地塊”的競爭中,上海外灘濱江綜合開發(fā)有限公司和太保財險聯(lián)合體擊敗上海農(nóng)商行奪魁。11月1日,沈陽土地拍賣中心拍出19宗地塊,合眾人壽旗下合眾健康產(chǎn)業(yè)項目(沈陽)投資有限公司共拍得13塊地。

  險資拿地?zé)o疑進一步推動土地市場的升溫。業(yè)內(nèi)人士認為,盡管險資的投資方向僅限于商業(yè)地產(chǎn),但其對土地市場的沖擊已經(jīng)形成。

  行業(yè)集中度提高

  大型房企在土地市場攻城拔地的同時,中小房企的情況則截然相反。11月28日晚間,冠城大通發(fā)布公告顯示,其擬將持有的深圳冠洋房地產(chǎn)有限公司100%股份,以73,320萬元的價格轉(zhuǎn)讓給上海誠盈一期股權(quán)投資中心。

  同期,陽光城也發(fā)布公告表示,公司及全資子公司陽光房地產(chǎn)擬將其所持有的武夷山置業(yè)100%的股權(quán),以人民幣7838.67萬元的價格轉(zhuǎn)讓給望城投資。數(shù)據(jù)顯示,武夷山置業(yè)目前僅持有合計298畝的兩宗商服用地。

  作為新一輪房地產(chǎn)周期的開端,土地儲備情況往往決定此后的市場競爭態(tài)勢。分析人士認為,在本輪土地市場爭奪中,大型房企占據(jù)主流,中小房企身影難覓,足見市場分化的態(tài)勢已明朗。

  中小房企在土地市場的弱勢并非是市場門檻提高所致。事實上,近期雖有“地王”出現(xiàn),但整體土地價格比之前未有大幅提升。

  近年來,不少房企未能把握好開發(fā)節(jié)奏,在市場向好時高價拿地,而在調(diào)控深化階段,房屋銷售卻遇到阻力,導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈吃緊。這一方面造成企業(yè)出現(xiàn)賣地求生的局面,同時也在面臨“供地潮”時無力拿地。與大型房企相比,中小企業(yè)在陷入危機時難獲援手,更加劇這種困境。

  業(yè)內(nèi)人士認為,對于房企而言,獲取土地是其布局區(qū)域市場的第一步。隨著大型房企逐步掌握土地資源,不僅擴大其在區(qū)域市場的優(yōu)勢,更有助于提高在整個行業(yè)中的話語權(quán)。在此消彼長的情況之下,部分中小房企難以獲取土地,市場份額也將繼續(xù)縮減。

  房地產(chǎn)行業(yè)集中度提高是當(dāng)前行業(yè)發(fā)展的大趨勢。從近期土地市場的表現(xiàn)來看,已體現(xiàn)“弱肉強食”的態(tài)勢。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為,這種態(tài)勢已成為新一輪市場分化的起點,并將隨著本輪的房地產(chǎn)開發(fā)周期而延續(xù)。蘭德咨詢此前發(fā)布的報告也認為,未來5年房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量可能減少三成,減少的企業(yè)以中小房企為主。

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