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房地產(chǎn)基金狂飆突進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)暗涌(2)
時(shí)間:2013-01-05 11:43   來源:川北在線綜合報(bào)道   責(zé)任編輯:毛青青

  房地產(chǎn)基金面臨的另一難題,是如何建立長期穩(wěn)定的融資機(jī)制,將原本用來炒樓的資金引向開發(fā)周期的前端。這需要房地產(chǎn)基金向財(cái)富管理領(lǐng)域拓展,意味著第三方理財(cái)將越來越深地介入房地產(chǎn)基金行業(yè)。事實(shí)上,類似德信資本的房地產(chǎn)基金已經(jīng)建立自身的財(cái)富管理機(jī)構(gòu)。陳義楓介紹,目前德信財(cái)富每月募集到的資金為2-3億。按照他的設(shè)想,德信財(cái)富形成募集能力之后輸出,能夠銷售、代銷自身和同行的基金產(chǎn)品,甚至包括地產(chǎn)基金之外的其他理財(cái)產(chǎn)品,最終成為一家泛資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。

  第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)啟元財(cái)富總經(jīng)理葛志華表示,未來房地產(chǎn)基金與第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)的關(guān)系可能越來越密切。錦安財(cái)富董事長高巖估計(jì),70%以上的房地產(chǎn)基金是通過私募手段募集。

  從目前的情況看,國內(nèi)房地產(chǎn)基金還存在諸多亟待完善之處。諾承投資管理合伙人王東亮將房地產(chǎn)基金的策略分為四種:有穩(wěn)定現(xiàn)金流的核心型、核心增益型、增值型、機(jī)會型。而在他看來,目前多數(shù)房地產(chǎn)基金還停留在第四種類型,即用房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功來獲得高風(fēng)險(xiǎn)高收益的回報(bào)。很顯然,這種盈利模式難以有效復(fù)制。

  未來監(jiān)管或更加嚴(yán)格

  “對于開發(fā)商而言,銀行貸款從來都是錦上添花,而不是雪中送炭!闭猩蹄y行深圳分行行長楊建忠認(rèn)為,銀行的風(fēng)險(xiǎn)偏好注定不能完全滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求。而房地產(chǎn)基金可以發(fā)揮“雪中送炭、雨中送傘”的作用。

  對一些開發(fā)商而言,由于目前的房地產(chǎn)基金多數(shù)以債權(quán)形式投資為主,高于信托的融資成本,并沒有讓開發(fā)商體會到房地產(chǎn)基金“雪中送炭”的作用。中元地產(chǎn)財(cái)務(wù)部的王木強(qiáng)認(rèn)為,“偏債的房地產(chǎn)基金占到大多數(shù),開發(fā)商承擔(dān)很高的預(yù)期成本,需要房地產(chǎn)基金能夠與其同風(fēng)險(xiǎn)、共進(jìn)退”。

  當(dāng)房地產(chǎn)基金行業(yè)的加入者越來越多,為了保證高額的收益,股權(quán)投資成為房地產(chǎn)基金不得不面對的一個(gè)選項(xiàng)。由于股權(quán)投資需要更長的投資周期,以股權(quán)方式介入房地產(chǎn)項(xiàng)目,這也意味著房地產(chǎn)基金要面臨更多的不確定性。德信資本董事長陳義楓認(rèn)為,類似萬科之類的房企可能最早獲得房地產(chǎn)基金的股權(quán)投資,而一些小型房地產(chǎn)公司短時(shí)間內(nèi)還難以做到。陳義楓介紹,房地產(chǎn)基金以股權(quán)形式投資需要在房企拿地階段就開始介入,這需要財(cái)富管理機(jī)構(gòu)對于投資者進(jìn)行更多的說明和引導(dǎo)。

  值得注意的是,隨著加強(qiáng)銀行理財(cái)產(chǎn)品監(jiān)管的預(yù)期越來越強(qiáng),如果房地產(chǎn)基金未來也被納入更加嚴(yán)格的監(jiān)管,那么延續(xù)目前的發(fā)展速度可能會遇到困難。(記者 張昊)

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