澳洲的住宅房產(chǎn)市場具有許多機會,投資者需要了解不同市場的周期狀況,在出現(xiàn)良機的時間和地點進行投資,而不是僅受限于本地熟悉的機會。
➤了解房產(chǎn)市場周期
房產(chǎn)市場的周期變化就像時鐘的指針在轉(zhuǎn)動——房產(chǎn)價格的增幅從低到高,再由高到低走完一圈又一圈。
理想的情況是,房產(chǎn)價格在經(jīng)歷了每個周期的增長后,能夠達到翻倍的水平。綜合過去半個世紀的表現(xiàn),澳洲每個房產(chǎn)周期的循環(huán)平均需要7到10年的時間完成(但近來這一數(shù)據(jù)調(diào)整為更為保守的10到15年)。
➤房產(chǎn)市場的周期主要分為四個階段:市場頂部(12點);低迷期(12〜6點);市場底部(6點);上升期(6〜12點)
接下來,我們具體分析這四個階段的特點,以及通常會發(fā)生哪些標志性事件,之后便可將它們作為指標來評估某個城市或區(qū)域處于房產(chǎn)時鐘的哪個階段了。
➤市場頂部(12點)
通常這時候市場已經(jīng)經(jīng)歷了一段快速增長期,價格到達了一個新的 點。這時的價格和住房建設規(guī)模一般都達到了 水平,人們的購房負擔能力降到了 點。
由于這個原因,買家逐步放慢了購買房產(chǎn)的步伐,使得市場轉(zhuǎn)入調(diào)整階段,也稱低迷期。
有一些業(yè)界專家認為,墨爾本和黃金海岸的公寓市場正處于市場頂部。
➤低迷期(12〜6點)
有些不了解的人會將房產(chǎn)周期的低迷階段等同于房市崩盤,這是一種很大的誤解。
當一個市場的經(jīng)濟基本面都在增長(人口和就業(yè)),低迷期就是一個價格保持相對平穩(wěn)的階段。
在低迷期,買家開始減速了,房屋建設工作還在保持著繁榮期以來的慣性,因而可能造成一段時間住房的供過于求。
然而,這最終會被建筑速度的放緩所吸收,因為此時政府房屋建筑施工的批準數(shù)量會有所下降。
在這個住房市場活躍度逐漸降低的時期,租金收益開始慢慢地恢復,房產(chǎn)價格有可能會下調(diào),或大體保持平穩(wěn),直至到達市場底部。
➤市場底部(6點)
在房產(chǎn)周期的底部,住房價格一般已經(jīng)持平了一段時間。市場情況對于投資者來說開始充斥著吸引力,因為這是一個租金回報較高,而且人們負擔能力普遍較好的時期。
買家開始重返市場,造成房產(chǎn)價格開始回暖,逐漸步入上升期。
阿德萊德和堪培拉的公寓市場大約處于市場底部的位置。
➤上升期(6〜12點)
隨著越來越多的購房者進入市場,房產(chǎn)供應面臨短缺,房價開始逐步攀升,市場上可能會經(jīng)歷一段時間的供應不足,這將推動對于新住房和建筑審批的需求。
除了珀斯和達爾文以外,澳洲其余首府城市的別墅市場基本都位于上升期。
在市場上升期,房價增速通常會超越租金增幅,導致租金回報率一段時間的下降。
最終,負擔性的約束將導致房產(chǎn)價格的上升止步于巔峰,市場重回周期頂部。
接著,新的一個周期又開始了……
➤房產(chǎn)周期不止一個
觀察1995至2015年悉尼和珀斯的獨立別墅中位價數(shù)據(jù),我們可以看到,悉尼市場在2003年達到頂峰,直至2008年左右都處于低迷期,但不久之后恢復,隨后的幾年強勁飆升,而珀斯的市場周期在此期間呈現(xiàn)不同的走勢。
由此可見,不同的房產(chǎn)市場表現(xiàn)出不同的特點和周期性。澳洲各個首府城市的周期一般并不同步,而是分別處于不同周期的不同階段。
除了市場的周期性波動以外,外部因素也會對市場條件和房價變化產(chǎn)生影響,如:投資和貸款政策的變化、利率的變化、當?shù)氐幕A設建計劃等。
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