凱華集團全新寫字樓項目—凱華國際中心

　　“我們作為持有型企業(yè)，選擇了一條不盲目求快的路徑，以慢發(fā)展換精品質”，黃瑛認為時間是模式成功的重要原因，“成功的持有型商業(yè)地產項目往往需要花費5年、10年甚至更長的時間去試錯及改進。”

　　做一個持有型的商業(yè)項目需要時間的磨練。有業(yè)內專家指出，“一個長期持有的商業(yè)項目從選址到建成，再到持續(xù)的運營、改造、升級都在考驗企業(yè)能力，需要大量的專業(yè)人才、運營經(jīng)驗及時間成本。”

　　首先是選址，這往往能成為決定項目成敗與否的關鍵。據(jù)介紹，核心城市、成熟商圈、黃金地段是凱華項目選址堅持的三大條件。這一投資策略，也完整地體現(xiàn)在凱華旗下的項目中：超甲級寫字樓項目凱華國際中心，坐落于廣州CBD珠江新城的核心位置，周邊地標林立;廣州國際輕紡城，則選址在中國最大的紡織品交易市場之一的廣州中大紡織商圈的核心地段。

　　規(guī)劃與設計是否能滿足客戶長期發(fā)展需要，是商業(yè)地產項目的一大課題。“以輕紡城項目為例，我們在建筑之初用了一年半時間做調研，從客戶的實際需求出發(fā)，在設計階段便從樓層功能布局、垂直交通、動線安排等方面大下功夫。” 黃瑛介紹，經(jīng)過十年運營的證明，當時的設計是極具前瞻性的。

　　除了選址、規(guī)劃設計之外， 的團隊、合理的租戶組合、到位的管理，更是商業(yè)地產項目成功的重要保障。對此，凱華一直不遺余力。據(jù)介紹，其旗下的凱華國際中心項目，與香港仲量聯(lián)行合作，引入了目前內地寫字樓項目從未推行過的純港式至尊物業(yè)管理服務，通過提升物業(yè)管理質量為用戶營造最專業(yè)及細致的使用體驗。

　　而服務的關鍵還在于創(chuàng)新，在于順應時代需求。“十多年來的持有運營中，我們的創(chuàng)新與探索從未止步。”黃瑛向記者介紹，為滿足不斷變化的市場需求，凱華順應互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展趨勢，成立專門部門，積極推動數(shù)字化建設，探索主題商城的O2O新嘗試，目前已取得數(shù)十項國家專利技術。

　　資本之機

　　正是這種從選址到規(guī)劃再到運營近乎嚴苛的體系，確保了凱華在近幾年經(jīng)濟結構轉型、增速放緩的情況下，營收仍持穩(wěn)步上升趨勢。

　　記者了解到，從2013年起，受經(jīng)濟運行周期影響以及網(wǎng)絡電商的沖擊，商業(yè)地產正在經(jīng)歷最為嚴峻的“寒冬”。《中國商業(yè)地產行業(yè)(2015 /2016)年度發(fā)展報告》中顯示，我國目前商業(yè)地產的待售面積是2.7億平方米，住宅待售面積是4.5億平方米。一年的房地產銷售量12.8億平方米，當中11.1億平方米是住宅，只有1.7億平方米是商業(yè)，商業(yè)地產面臨比房地產更嚴重的去庫存問題。

　　不過對于以運營為導向的自持型商業(yè)來說，恰恰在分化中迎來機遇。自持型商業(yè)能更好處理好產業(yè)鏈上下游的利益關系，堅持統(tǒng)一的經(jīng)營權，引入專業(yè)團隊專業(yè)化運作，保證長期收益，也愈發(fā)成為投資者尋求長期穩(wěn)定投資回報的重要標的。

　　在房地產行業(yè)資本化大趨勢下，凱華集團顯然是意識到這個機遇，也適時啟動了資本布局的嘗試。2016年5月，中國證監(jiān)會正式核準凱華集團旗下全資子公司的廣州凱華城房地產開發(fā)有限公司發(fā)行總額不超過40億元的公司債券。

　　2016年8月，凱華“AA級”首期5年期公司債正式發(fā)行，獲8倍超額認購，最終票面利率落在詢價區(qū)間的下限。在二級市場的交投中，凱華公司債同樣獲得追捧。截至9月底，凱華首期公司債收益率降至3.25%，已經(jīng)接近國內一線地產公司的公司債二級市場收益率水平。

　　隨著“L型”經(jīng)濟新常態(tài)的啟幕與房地產行業(yè)“黃金時代”的逝去，看似“慢”的持有型企業(yè)，正以步伐穩(wěn)健前進，或將迎來“最好的時代”。

　　“未來充滿希望，持有型商業(yè)將成為行業(yè)大趨勢，凱華要做的就是堅持。”在問及凱華未來的發(fā)展時，黃瑛告訴記者：“我們會繼續(xù)尋找符合投資理念的項目，選擇合適的機會慎重出手。”

　　以下為觀點地產新媒體對凱華集團副總裁黃瑛女士的采訪實錄：

　　觀點地產新媒體：在房地產市場高速發(fā)展的時代，凱華集團在內地15年打造了2個項目，集團如何把握質與速的平衡?

　　黃瑛：15年來，凱華集團見證了內地房地產市場從“黃金時代”進入“白銀時代”。我們作為持有型企業(yè)，選擇了一條不盲目求快的路徑。我們需要把精力放在已有的項目中，以“慢”發(fā)展換精品質。

　　以凱華的運營經(jīng)驗來看，成功的商業(yè)地產項目需要花費5年、10年甚至更長的時間去試錯及改進。因此，我們從來不回避“慢”。我們做項目，便要做經(jīng)得起時間考驗的精品。這也與我們集團強調匠心、強調長久經(jīng)營的理念是一致的。

　　觀點地產新媒體：從已有的2個項目來看，集團在選址上有什么獨特衡量標準?

　　黃瑛：首先，選址正確對于商業(yè)地產來說，是實現(xiàn)長久經(jīng)營的保證。我們選擇項目的三大條件是核心城市、最成熟商圈、黃金地段，這三條缺一不選，寧缺毋濫。

　　例如凱華國際中心，這個超甲級寫字樓項目地處廣州CBD珠江新城的核心位置，周邊就是東塔、省圖書館等地標。另一個核心項目廣州國際輕紡城，作為紡織主題商城項目，我們選擇了在中國最大的紡織品交易市場之一的廣州中大紡織商圈，而且處于該商圈中的核心地段。

　　凱華集團旗艦項目—廣州國際輕紡城

　　觀點地產新媒體：項目的規(guī)劃設計上是否同樣有自己的一套標準?

　　黃瑛：我們在規(guī)劃設計上都堅持以客戶需求為出發(fā)點的原則。對于長線經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)來說，好的規(guī)劃設計必須從實際需求出發(fā)，且應具備前瞻性。

　　以輕紡城項目為例，我們在建筑之初用了一年半時間做調研，從客戶的實際需求出發(fā)，在樓層功能布局、垂直交通、動線安排等方面進行研究。例如采光，紡織類商戶的日常經(jīng)營需要自然光，我們便在建筑頂部設計了貫穿全城、可充分引入自然光的11個中庭玻璃天幕。同樣的，考慮到日后的客戶采購體驗及物流需要，我們在城中設計了100余部電梯、1000多個停車位以及寬度達16米的主干道。目前輕紡城已經(jīng)運營超過十年，可以說我們當時的設計是極具前瞻性的。直至目前，輕紡城的規(guī)劃在國內主題商場業(yè)內仍然有口皆碑。

　　觀點地產新媒體：在軟件設計，尤其是客戶服務方面集團是如何打造的?

　　黃瑛：項目軟件設計，尤其是配套及服務方面我們也做了不少工作。例如，我們給廣州國際輕紡城的商戶提供一站式服務，城內銀行、餐飲、物流、檢測等配套齊全，希望通過完善城中的“生態(tài)系統(tǒng)”，確保項目的可持續(xù)發(fā)展。

　　而在凱華國際中心項目上，我們更是與香港仲量聯(lián)行合作，在國內首次引入純港式至尊物業(yè)管理服務，提供從常規(guī)物業(yè)管理、到“夜間加班護送”等細致的個性化服務，把“匠心”理念貫徹到諸多服務細節(jié)中。

　　觀點地產新媒體：據(jù)記者了解這種服務在同類項目中并不缺乏，而凱華集團所提供服務是否有與眾不同和創(chuàng)新?

　　黃瑛：增值服務的關鍵在于創(chuàng)新，關鍵在于順應時代需求。以輕紡城為例，我們一直在推動數(shù)字化、信息化、品牌化和展貿化等創(chuàng)新運營模式，以滿足不斷變化的市場需求，實現(xiàn)與商戶的共同發(fā)展。

　　眾所周知，產業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)是國家倡導的發(fā)展方向。我們順應趨勢，于2011年成立專業(yè)部門，從事紡織品電子商務平臺及智能導購終端的研發(fā)和應用，目前已取得數(shù)十項國家專利技術，并在業(yè)界首創(chuàng)“5+1”電子商務基礎配套服務，打造覆蓋各個場景及終端的電商體系，提升了輕紡城的采購體驗及經(jīng)營效率。

　　我們已經(jīng)將城內數(shù)千家實體店上千萬種產品搬到線上，實現(xiàn)實體門店與網(wǎng)店的線上線下同步�？梢哉f，我們在“主題地產+互聯(lián)網(wǎng)”的道路上邁出了堅實的一步，這與我們十多年來的持有運營及潛心探索是分不開的。我們的創(chuàng)新與探索不會止步。

　　觀點地產新媒體：在滿足客戶需求的同時，自持商業(yè)面對的一個重要問題在于如何甄選合適客戶，這方面凱華集團是如何做的?

　　黃瑛：在招租策略上，凱華從來都不是“價高者得”。我們一直秉承著精選租戶的原則。以凱華國際中心為例，精心挑選高質量、有實力的長期穩(wěn)定租戶。如凱華國際中心的招商業(yè)務，我們聘請了世邦魏理仕作為首席招商代表，并傾向于選擇世界500強企業(yè)、金融業(yè)、高端服務業(yè)及其他新興產業(yè)等優(yōu)質租戶。

　　觀點地產新媒體：然而這同時也意味著更長的招租周期。

　　黃瑛：雖然甄選客戶，招租期或許會需要更長的時間。但是優(yōu)質租戶較少出現(xiàn)中途斷租的情況，產生空置的風險較低，長遠看來這些等待是值得的。

　　觀點地產新媒體：看來您對國內自持商業(yè)未來的前景還是充滿信心的。

　　黃瑛：在歐美發(fā)達國家成熟的房地產市場，持有型物業(yè)一般占物業(yè)總數(shù)的50%左右，目前在國內這個比例還很低。因此國內持有型商業(yè)地產的市場前景是十分廣闊的。

　　轉型期間中國經(jīng)濟的短暫起伏是必然的，但我們長期看好中國發(fā)展，對未來充滿希望。我們始終認為未來房地產的發(fā)展趨勢應該是向運營要效益，持有型商業(yè)也將成為行業(yè)大趨勢，凱華要做的就是堅持。

　　觀點地產新媒體：近日，凱華集團獲得了2016中國地產風尚大獎 投資價值企業(yè)獎項，下屬公司凱華城也成功發(fā)行了首期公司債，接下來的公司在資本方面還會有哪些動作?短期是否會開發(fā)新的項目?

　　黃瑛：凱華的首期公司債市場表現(xiàn)超乎我們的預期，不但獲得8倍的超額認購，最終票面利率落在詢價區(qū)間的下限，而且二級市場的表現(xiàn)也很好，截至9月底收益率已降至3.25%。

　　作為一個非上市房地產企業(yè)，無論是發(fā)債二級市場的表現(xiàn)還是獲得的獎項，我們都很高興看到市場對于我們的高度認可;這是對我們十幾年來堅持持有運營的肯定，對于我們是莫大的鼓舞。

　　對于開發(fā)新項目方面，我們會繼續(xù)尋找符合投資理念的項目，選擇合適的機會慎重出手。

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