樓市政策，正在全速逆轉(zhuǎn)。
據(jù)媒體報(bào)道，近日，福州率先“松綁”限購(gòu)政策：在五城區(qū)買房，無須提供12個(gè)月社�；騻�(gè)稅證明。
這意味著，實(shí)行6年之久的限購(gòu)政策，開始松動(dòng)了。
自此，福州也成為繼鄭州、哈爾濱之后第三個(gè)率先松綁“救市”的二線省會(huì)城市。
樓市政策逆轉(zhuǎn)，影響有多大？
01
三大省會(huì)，在不同層面完成了對(duì)樓市核心調(diào)控政策的全面“突圍”。
眾所周知，這一輪樓市調(diào)控?fù)碛形宕蠛诵墓ぞ撸?/p>
一是限購(gòu)，二是限貸，三是限售，四是限價(jià)，五是房地產(chǎn)稅。
這些核心政策，都開始松動(dòng)了。
鄭州，是全國(guó) 取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市，也是 重提“棚改貨幣化安置”的城市，更是這一輪打響松綁第一槍的二線省會(huì)。
繼鄭州之后，哈爾濱更是明確廢止限售政策，從而成為全國(guó) 取消限售的二線省會(huì)。
此前在哈爾濱主城區(qū)購(gòu)房，3年之后上市交易。取消限售之后，所有房子均可直接上市流通。
相比鄭州、哈爾濱，福州更進(jìn)一步，直接對(duì)調(diào)控更為核心的限購(gòu)政策出手。
過去幾年，雖然各地松綁不斷，但更多還是以人才政策之名行變相松綁之實(shí)，只敢在限購(gòu)的高墻之上“悄悄”打開一道小門，而大門洞開、圍墻從此形同虛設(shè)的還是首次。
至于限價(jià)，也早已處在松綁的邊緣。
很多城市已經(jīng)或明或暗降低了新房限價(jià)的門檻，更有不少城市試圖在二手房指導(dǎo)價(jià)上做出更多動(dòng)作。
日前，針對(duì)市場(chǎng)有關(guān)“深圳二手房參考價(jià)將上調(diào)3%-5%”的傳言，深圳市住建部門表示，會(huì)視調(diào)控要求和市場(chǎng)形勢(shì)適時(shí)對(duì)價(jià)格做出相應(yīng)調(diào)整。
曾經(jīng)將房?jī)r(jià)一度打了7折的二手房指導(dǎo)價(jià)，或?qū)⒚媾R前所未有的大變動(dòng)。
至于房地產(chǎn)稅，至少在2022年都不再是市場(chǎng)預(yù)期的范疇。
日前，財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受新華社采訪時(shí)表示，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。
這意味著，本來已經(jīng)箭在弦上的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，又要推遲了。
樓市和房企，迎來了前所未有的喘息之機(jī)。
02
為什么率先突圍的是這些省會(huì)？
歷史經(jīng)驗(yàn)反復(fù)告訴我們，越是最早松綁、越早最急于刺激托底的地方，市場(chǎng)形勢(shì)就越嚴(yán)峻，來自基本面的支撐就越弱。
雖然房?jī)r(jià)只是小幅回調(diào)，但大多數(shù)城市已經(jīng)開始面臨土地流拍、市場(chǎng)冰封的壓力。
從官方數(shù)據(jù)來看，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)跌幅不到5%，部分省會(huì)房?jī)r(jià)仍有一定漲幅。
以這一輪率先出手的三個(gè)省會(huì)來看，相比于2020年，哈爾濱房?jī)r(jià)下跌5.9%，鄭州下跌1.1%，而福州則上漲3.8%。
雖然房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)大幅回調(diào)，但市場(chǎng)成交嚴(yán)重萎靡，一旦“有價(jià)無市”成為現(xiàn)實(shí)，再高的房?jī)r(jià)最終都無法維持。
要知道，這些省會(huì)樓市庫存，基本都創(chuàng)出了新高。
數(shù)據(jù)顯示，哈爾濱新房去化周期超過30個(gè)月，鄭州為20個(gè)月，福州為18.6個(gè)月，全線超出12個(gè)月的警戒線。
取消限售的哈爾濱，經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期在低位徘徊，而人口流失的速度有增無減。
2021年，哈爾濱GDP為5351.7億元，不及山東臨沂、陜西榆林、浙江金華等普通地級(jí)市。
要知道，早在20年前，哈爾濱GDP一度位居全國(guó)TOP20之列。
比經(jīng)濟(jì)形勢(shì)更嚴(yán)峻的是人口。
2010-2020年，哈爾濱常住人口從1063.6萬減少到1000.9萬，人口萎縮62.7萬，成為全國(guó) 人口負(fù)增長(zhǎng)的省會(huì)城市。
與鄭州、哈爾濱相比，福州經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭正猛。
2021年，福州GDP達(dá)1.13萬億，不僅躍居全國(guó)20強(qiáng)，而且時(shí)隔20多年首次超過泉州，躋身全省首位。
這是強(qiáng)省會(huì)、強(qiáng)都市圈戰(zhàn)略助力的結(jié)果，這在《官宣！第5個(gè) 都市圈來了》中有詳細(xì)論述。
對(duì)于福州來說，如何更進(jìn)一步，鞏固全省第一大市之位，穩(wěn)定房地產(chǎn)恐怕也是其中不可或缺的一環(huán)。
04
與二線省會(huì)相比，三四線城市的壓力更大。
二線省會(huì)普遍都出臺(tái)過嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策，市場(chǎng)正常需求遭到一定抑制，而松綁本身就是一種“武器”，對(duì)市場(chǎng)能起到一定刺激作用。
三四線城市，本身就沒有多少調(diào)控可言，既無限購(gòu)也無限售，門檻本來就已低到地板上，所以借松綁來釋放政策利好的空間幾乎不存在。
這是一方面。
更嚴(yán)重的是，三四線城市的樓市普遍創(chuàng)下歷史新高，去化周期超過2年乃至3年的不是孤例。
數(shù)據(jù)顯示，一線城市去化周期為12.96個(gè)月，二線18.05個(gè)月，三四線去化周期已達(dá)到23.25個(gè)月，迫近疫情期高位。
根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，全國(guó)去化周期 的10個(gè)城市：
防城港、連江、大連、煙臺(tái)、河源、梅州、福清、惠州、銅陵、北海。
其中，防城港的去化周期超過90個(gè)月（7-8年），堪稱歷史之最。
2022年2月末去化周期TOP20城市
這背后的原因同樣不難理解。
一方面，三四線城市的經(jīng)濟(jì)基本面普遍較弱，且面臨人口持續(xù)流出的嚴(yán)峻壓力。
另一方面，棚改貨幣化基本已經(jīng)收官，維系三四線高房?jī)r(jià)的最大支撐不復(fù)存在。
因此，面臨經(jīng)濟(jì)、人口基本面之變，即便出現(xiàn)全國(guó)范圍內(nèi)的大松綁，對(duì)三四線城市的提振效應(yīng)也相對(duì)有限。
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