原標題：深圳樓市連出兩“王炸”消息 房價將猛漲或降溫?

　　一線城市，出招。

　　深圳樓市一晚上連放兩個大招，針對的都是改善性購房需求。

　　深圳放大招了

　　22日晚間，深圳針對房地產(chǎn)市場出臺兩個力度頗大的新政策：

　　第一招，調(diào)整的是普通住房的認定標準，簡稱“降稅費”。

　　深圳住建局發(fā)文調(diào)整普通住房認定標準。調(diào)整后，住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上（含1.0），且單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米）為普通住宅。取消了實際成交總價低于750萬元的要求。

　　以前在深圳買房，總價750萬元以上就算豪宅，即便房子是個“老破小”，建筑面積只有60平米也是如此。買豪宅就得多交稅。其中，最大的一部分是增值稅和附加稅，稅率大約是5.6%左右；購買豪宅所需繳納的個稅和契約稅率也高于普通住宅。

　　現(xiàn)在深圳把750萬元的這根“豪宅標準線”取消掉了，只要房子小于一定面積，就算是普通住宅，可享稅費優(yōu)惠。據(jù)機構(gòu)測算，調(diào)整后，一套總價750萬元的房子，稅費優(yōu)惠可能達到40萬元左右。

　　第二招，調(diào)整的是二套房的首付比例，簡稱“加杠桿”。

　　二套房的首付比例，從之前的70%-80%下降至40%，也就是說，首付壓力大大降低了。

　　對于生活在一線城市的普通家庭來說，換房子的難度可能超過買首套房，因為二套房的首付比例和稅費都很高。有許多人換房后不但沒有改善居住條件，反而越換越小，因為，在還完首套的貸款后，剩下的賣房款不足以支付更好房子的首付。

　　深圳這次的兩招對于換房群體來說無疑是個好消息：如果賣掉舊房子，就可以改善一套面積更大、位置更好的房子。這樣樓市的改善鏈條才能真正啟動。

　　一線城市松了，什么信號？

　　業(yè)內(nèi)人士認為，深圳此番政策力度在四個一線城市中是最大的，這也傳遞出一定的政策信號。

　　諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪表示，近兩周內(nèi)一線城市政策調(diào)整頻次增多跡象凸顯，如廣州公積金執(zhí)行“認房不認貸”、取消地價上限，上海放松人才落戶等，深圳作為繼廣州后又一調(diào)降二套房首付比例的一線城市，本次也向市場傳遞出了“一線城市政策松綁仍在繼續(xù)或?qū)⑦M一步加碼”的信號，北京、上海政策的松綁預(yù)期隨之增強。

　　中指研究院華南分院總經(jīng)理楊紅俠也認為，近期，各地新一輪房地產(chǎn)支持政策密集出臺，廣州、深圳兩大一線城市在近一周內(nèi)已出臺多項新政，涉及公積金貸款比例上調(diào)、土拍限價放松、首付比例降低等。在“因城施策”的背景下，預(yù)計北京、上海將視市場變化適時推出相應(yīng)的支持類政策，提升市場活躍度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　政策效果如何？

　　深圳樓市已經(jīng)下跌2年半了，是4個一線城市當(dāng)中調(diào)整最劇烈的城市。目前新房和二手房的成交量都在歷史低位徘徊。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，支撐深圳過去樓市繁榮的很大程度上是房價上漲預(yù)期，以及大量資金涌入。當(dāng)這個外部環(huán)境不具備了以后，樓市面臨一定下墜壓力。

　　可以看出，深圳這次的兩招針對的都是改善性需求，也是目前樓市需求比較集中的地方。短期對當(dāng)?shù)貥鞘杏幸欢ㄌ嵴�，因為它實實在在地降低了交易成本和門檻。

　　不過，目前樓市真正的問題還在預(yù)期上。以前人人都覺得房價還會繼續(xù)上漲，那肯定越早入市越好，所以就算提高點稅費、增加點首付，大家咬咬牙，都會想各種辦法來湊錢。

　　但是現(xiàn)在樓市、房價的上漲預(yù)期已被逆轉(zhuǎn)，部分房子出現(xiàn)交付風(fēng)險，剛需、改善性購房者就轉(zhuǎn)入觀望了。另外，李宇嘉指出，深圳的樓市有個特點，那就是人口結(jié)構(gòu)當(dāng)中，中等收入群體占比不如其他一線城市，也就是說“腰部”比較弱，支撐力不足，所以，當(dāng)?shù)貥鞘邢蛳碌恼{(diào)整可能會持續(xù)更久一些、幅度更大一些。

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