仲量聯(lián)行發(fā)布報告稱,二季度全市甲級寫字樓租金環(huán)比下降1.1%至每月每平方米155元(按建筑面積計算)。上半年受總體需求下滑及供應壓力影響,平均租金累計緩降1.2%。業(yè)內人士分析,目前廣州甲級寫字樓市場競爭非常激烈,或面臨租金轉跌壓力。
寫字樓市場兩級分化
搜房網數據顯示,廣州寫字樓6月新增供應44243平方米,環(huán)比下降33%。成效面積67614平方米,環(huán)比結構性下跌50%。6月珠江新城的新晉地王為珠江新城的商用物業(yè)注入了強心針,本月該區(qū)域寫字樓成交全線飄紅。位于地王西面,與地王僅有一路之遙的財富世紀廣場應聲而起,大批投資客預計后市價格走高紛紛出手入市,位于成交量榜首,近來表現耀眼的保利中達廣場,本月開盤全月賣出11690平方米,業(yè)績十分靚麗;而開盤以來業(yè)績傲人的保利天悅售出6871平方米的公寓,居成交量第三位。
鑒于環(huán)球經濟疲弱,部分外資企業(yè)對于經濟前景仍然看淡,導致部分寫字樓擴充計劃受阻,其中影響較大的是珠江新城新落成的大廈。仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產部主管馬煒圖表示:“盡管如此,一些以國內市場為主的外資企業(yè)受影響程度較低,但仍相對穩(wěn)定的國內經濟仍然繼續(xù)推動擴張需求,淡市基本上呈成本節(jié)約型擴張,其大多選擇天河中央商務區(qū)和越秀區(qū)內的傳統(tǒng)甲級寫字樓,并使該兩區(qū)的空置率有所下降!
仲量聯(lián)行行業(yè)報告分析,本季廣州的傳統(tǒng)甲級寫字樓和超甲級寫字樓表現漸趨兩極化,由于受到成本節(jié)約型企業(yè)青睞,本季傳統(tǒng)甲級寫字樓租金穩(wěn)升,整體上部分抵消了珠江新城寫字樓租金下降的情況。內需繼續(xù)主導市場。雖然,本季外資企業(yè)仍然呈下降趨勢,內資企業(yè)繼續(xù)是甲級寫字樓租賃及銷售市場的主導力量。上半年全市整體寫字樓空置率比上半年回落近2個百分點至10.6%。同期凈吸納量累計約16萬平方米,較去年同期減少超過一半。
井噴供應接近尾聲
仲量聯(lián)行報告指出,總結二季度,整體市場較上季活躍。由于近期有不少新增供應交付使用,甲級寫字樓市場的整體租金受到一定壓力,同時乙級寫字樓出租率上升并帶動租金上揚。
目前跨國公司的房地產決策仍趨向謹慎,內資企業(yè)則繼續(xù)作為市場主導力量。另一方面,由于2013至2014年供應相對減少,井噴供應將接近尾聲,馬煒圖相信今年將會是部分租戶進行搬遷活動的理想時機。
下半年租賃市場將面臨明顯的調整壓力,預計下半年有新增供應50萬平方米,至今年年底,全市甲級寫字樓的總存量將達360萬平方米。展望下半年,除非經濟增長放緩的情況改善,否則租賃需求特別是外資企業(yè)方面,將會持續(xù)低迷。同時,新增供應量的洪峰也將大大增加空置率的壓力。在需求下降和供應井噴的雙重壓力下,整體租金將面臨嚴峻考驗,對新竣工大廈的影響尤其明顯。預計下半年廣州寫字樓有新增供應50萬平方米,至年底,全市甲級寫字樓的總存量將達360萬平方米。
盡管租金面臨下行挑戰(zhàn),但有業(yè)內人士指出,從長遠來看,廣東省的產業(yè)升級正在如火如荼地進行,會釋放相當大的市場需求,而珠江新城作為廣州的CBD,其地位在相當長的一段時間內不會被輕易取代,由此,長期來看廣州的寫字樓市場依舊會保持較好的上升趨勢。記者 蔣哲
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