樓市持續(xù)的調(diào)控使得2012年房地產(chǎn)市場成為剛需主導(dǎo)的市場，整個年度剛需樓盤和剛改型樓盤撐起大局，以剛需產(chǎn)品為主要房源的樓盤熱銷都真實地驗證了這一點。成交量的年度變化相應(yīng)帶動房價起伏，上半年與下半年房價兩兩呼應(yīng)，先抑后揚；在土地市場方面供需兩旺，房企現(xiàn)集中開發(fā)格局。

　　住宅>>

　　剛需主導(dǎo) 改善抬頭

　　受樓市調(diào)控及限購、限貸政策影響，剛需樓盤成為2012年省城樓市市場主導(dǎo)。以恒大、綠地、中海、魯能、重汽、天鴻、北大資源、銀豐等為代表的年度熱銷樓盤中，基本都是針對剛需客群推出的兩室或三室產(chǎn)品。

　　“上半年中，65萬元左右成交房源價格每周比例在41%-42%左右，有時高達50%，這種情況持續(xù)有半年時間。此外還有部分一步到位的剛需客群和少部分改善型客群，整個比例能達到90%，剛需市場占 主導(dǎo)地位�！鄙綎|財經(jīng)大學(xué)山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任孫大海告訴記者。進入下半年，特別是“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季，恒大雅苑、綠地愛麗舍公館兩大剛需樓盤全面放量，以低價優(yōu)勢促動成交，在十月的最后三天，房源成交過千套。

　　在剛需樓盤唱主角之余，改善型需求在下半年時段表現(xiàn)強勁。9月底，位于奧體西路中國鐵建·國際城首次開盤，推出房源264套，均價在9100-9700元/平米之間，銷售224套，去化率達85%，其中140-170平米大戶型房源全部售罄。11月初，位于章丘的碧桂園鳳凰城首次開盤，當(dāng)日銷售近六個億，在別墅市場相對低迷的情況下，創(chuàng)造了傲人的業(yè)績；11月25日，華潤·中央公園首次開盤，90-160平米戶型吸引2000余人到訪，當(dāng)日成交近600套，銷售金額超過6億；位于文化東路的恒大帝景項目12月2日首次開盤也取得喜人成績，174-720平米豪宅引來眾多購房者追捧，顯示出了極高的市場熱度。

　　房價>>

　　V形結(jié)構(gòu) 先抑后揚

　　系列樓市政策的后續(xù)影響讓今年整個上半年以消化庫存為主，“以價換量”成為市場的鮮明特點。在經(jīng)歷了1月份119套住宅的慘淡成交后，2月開發(fā)商紛紛采取降價措施，市場上大量庫存以“特價房、一口價”形式推出，濟南樓市迎來第一波“降價潮”，不少樓盤降價幅度甚至在1000-2000元/平米之間；新入市項目也實行“低開高走”路線以帶動銷量，“五、六”字頭價格房源浮出水面。

　　在大幅的優(yōu)惠吸引下，剛需入市拉動成交出現(xiàn)反彈；3-5月，市場由“剛需低價”向“全面降價”演變，市場成交量增加明顯，庫存壓力緩解；6月是本年市場復(fù)蘇反彈的爆發(fā)點，也是數(shù)月市場形勢不斷好轉(zhuǎn)的積累，市場成交出現(xiàn)全面回暖，出現(xiàn)量價齊升格局。記者調(diào)查了解到，中海國際社區(qū)、海信慧園、外�！ぶ醒牖▓@等樓盤率先反彈，價格較前期有了一定程度的漲幅，每平米漲價在200-600元左右。

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