任志強(qiáng)直言房價(jià)必漲!
知名地產(chǎn)駐地銀川，潛力尤為可觀
由寧夏房協(xié)、銀川房協(xié)共同主辦，寧夏亙?cè)禺a(chǎn)、國奧村項(xiàng)目承辦的“地產(chǎn)領(lǐng)袖 湖城論道”房地產(chǎn)高峰論壇，10月10日在銀川圓滿落幕。此次論壇由高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長陶紅兵主持。任志強(qiáng)、秦虹、李國平、方陸、鄧宇等國內(nèi)地產(chǎn)界一線人物聚首銀川，就銀川房地產(chǎn)市場未來發(fā)展建言獻(xiàn)策。
就在論壇開幕之前，任志強(qiáng)在國奧村項(xiàng)目的《野心優(yōu)雅》新書簽送現(xiàn)場一度火爆，大家爭相合影，更有不少粉絲帶來任志強(qiáng)之前出版的著作，尋求簽名。媒體、行業(yè)同仁以及慕名而來的人們?cè)缭缵s來，等候這位地產(chǎn)大腕的大駕光臨，聆聽他的字字真言。
任志強(qiáng)：房價(jià)上漲是必然
“今年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)總體是平穩(wěn)的，因此房價(jià)肯定是穩(wěn)中有升的”。任志強(qiáng)，這位活躍在全國房產(chǎn)業(yè)界的地產(chǎn)大腕，就全國的房價(jià)、房產(chǎn)調(diào)控、房產(chǎn)稅的征收等焦點(diǎn)問題，發(fā)表了自己的觀點(diǎn)。現(xiàn)場，他對(duì)全國房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)一語驚人：“以后的房價(jià)會(huì)比現(xiàn)在高�，F(xiàn)在不買，房價(jià)再漲你就更買不起了。”
任志強(qiáng)認(rèn)為，今年以來，我國房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)保持基本平穩(wěn)，投資增幅平穩(wěn)，先行指標(biāo)增幅略增加，商品房銷售面積增幅高位回落。多數(shù)城市4月份后二手房交易量增幅快速回落。同時(shí)還說，銀川房地產(chǎn)市場未來的房價(jià)走勢(shì)為“上漲是必須，漲幅會(huì)小些。”
國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站公布8月份全國70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)中，銀川房價(jià)環(huán)比上漲1.3%，漲幅僅次于上海、深圳、錦州，位列全國第四。對(duì)于銀川的房價(jià)漲幅排名之高，任志強(qiáng)有些意外。他認(rèn)為：“無論銀川還是北京，現(xiàn)在不買房，房價(jià)再漲就更買不起了。如果土地政策不發(fā)生變化，繼續(xù)漲的情況還會(huì)延續(xù)很長時(shí)間。”
任志強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，今年以來，我國房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)保持基本平穩(wěn)，投資增幅平穩(wěn)，先行指標(biāo)增幅略增加，商品房銷售面積增幅高位回落。多數(shù)城市4月份后二手房交易量增幅快速回落。銀川房地產(chǎn)市場未來的房價(jià)走勢(shì)為“上漲是必須，漲幅會(huì)小些。”
全國市場分化明顯，高潮不高
從相關(guān)數(shù)據(jù)分析來看，今年1月-8月份房地產(chǎn)發(fā)展總體還是平穩(wěn)的，但是城市區(qū)域劃越來越明顯。
任志強(qiáng)說全國城市分化已經(jīng)很明顯，已不能用一二三線城市簡單定義了。城市分化加劇，劃分已不能簡單地同日而語。在這一市場形勢(shì)下，有人說房地產(chǎn)市場已經(jīng)到了高潮，任志強(qiáng)給予了否定。在他看來，這僅僅只是房地產(chǎn)的低潮階段。“從國房景氣指數(shù)看，目前我們市場處于90多的指數(shù)，在100以下實(shí)際上是房地產(chǎn)的一個(gè)低潮。”
秦虹：新形勢(shì)下，剛性需求旺盛，上漲仍然有空間
在論壇一開始，秦虹專家就針對(duì)宏觀調(diào)控的新形勢(shì)下，全國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀做了詳盡的解讀。
首先，目前的市場從全國層面來看，剛性需求仍然比較強(qiáng)，主要和人口結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系。根據(jù)相關(guān)資料顯示，世聯(lián)地產(chǎn)在2012年，在全國范圍內(nèi)一共代理銷售了57萬套住房，用于投資的占14.4%。而同一個(gè)口徑在2010年占46%，2007年曾經(jīng)達(dá)到51%，也就是說現(xiàn)在市場需求的主體是自住型需求。
而目前政府通過49個(gè)城市限，在全國范圍內(nèi)限貸，諸多政策嚴(yán)格限制，還仍然有如此多的剛性需求，這就與現(xiàn)在的人口結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系。根據(jù)國家人口普查資料顯示，20-24歲人口有一億多的適婚人群，在接下來的這幾年，正是剛性需求旺盛的階段。
其次，我們處于城市快速發(fā)展時(shí)期，人口流動(dòng)較大。以北京為例，每年新增常住人口接近60萬人，20-39歲的年輕人占60%。所以，中小城市人口像大城市流動(dòng)，對(duì)大城市的房地產(chǎn)需求產(chǎn)生很大影響，因此造成了今天所看到房價(jià)的變化。盡管我們看到一些大城市房價(jià)都在上漲，但從全國總的供應(yīng)量來看，我們可以得出一個(gè)結(jié)論，北京、上海、廣州等一線城市甚至一部分二線城市，絕不代表全國。其他城市供需基本平衡。
因此，在國家宏觀調(diào)控的政策下，城市格局的改變、需求主體的變化，直接影響了房地產(chǎn)市場的成交和價(jià)格的上漲。
專家組：局勢(shì)尚未扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)投資趨勢(shì)四大諫言
討論中，以任志強(qiáng)、秦虹、李國平、方陸、鄧宇為代表的專家組提到對(duì)未來房地產(chǎn)投資趨勢(shì)的看法：今天所要面臨的市場和10年前大不相同，之后的競爭會(huì)尤其激烈。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)說，從今年全國投資的數(shù)據(jù)來看，基本上維持平穩(wěn)，在今年后期有些下降。因?yàn)榻衲晖恋氐墓⿷?yīng)情況，也不支持房地產(chǎn)投資的高速增長，前八個(gè)月維持在20%左右，在后期可能會(huì)降到18%。從七月份的土地供應(yīng)來看，控制在了-1%，在八月份則降到-9%。在全國土地供應(yīng)的局勢(shì)還尚未扭轉(zhuǎn)。(小編以為，土地供應(yīng)量不支持房地產(chǎn)高速增長，但供應(yīng)量的稀缺，倒真是支持大炮之前所說，價(jià)格還得漲)
而說到房產(chǎn)稅的征收對(duì)房地產(chǎn)投資影響的問題，任志強(qiáng)有自己的看法，他說房產(chǎn)稅在兩個(gè)試點(diǎn)城市并沒有明顯的效果，房產(chǎn)稅的征收并沒有被很好的支撐，征收是遙遙無期的事情。以此看來，房地產(chǎn)投資仍然還是目前中國人主要理財(cái)?shù)男枨簏c(diǎn)，投資還是有相當(dāng)?shù)目臻g的。
因此，專家們對(duì)于開發(fā)企業(yè)、個(gè)人投資者應(yīng)該怎么選擇的問題，有幾個(gè)建議：第一是重視城市群，但不能僅僅看規(guī)劃;第二是城市劃分，但絕不僅僅是一二線市場;第三是投資空間大，但不僅僅在住宅市場;第四以資本為王，但不僅僅是間接融資。
銀川漲幅趨于平穩(wěn)，潛力尤為可觀
從全國相關(guān)數(shù)字綜合分析看，一線城市的房價(jià)漲幅是 的，同時(shí)一線城市的降幅也是最快的。而二三線城市，比如銀川出現(xiàn)平穩(wěn)增長的情況。緣于一線城市信息流動(dòng)與人口流動(dòng)較快，二三線城市反應(yīng)較慢導(dǎo)致。
而目前，銀川 人口的數(shù)量是在急劇下滑的，這必然對(duì)住宅市場的發(fā)展具有一定的影響。任志強(qiáng)說，由于銀川流動(dòng)人口基數(shù)較小，維持現(xiàn)有的一些狀況，形成平穩(wěn)的周期也是必然。
就近幾年的情況來看，銀川土地供應(yīng)量的確比較大，但住宅土地的供應(yīng)量還是相對(duì)比較小的，特別是鄰近優(yōu)渥自然資源的土地量，更是稀缺。
此次論壇之前，任志強(qiáng)特別到位于愛伊河畔的國奧村項(xiàng)目進(jìn)行深度考察，銀川國奧村作為國奧投資的全國版圖之一，是繼全國幾大主要城市之后的又一重大投資項(xiàng)目。這既是國奧品牌血脈的延續(xù)，也是理念的延續(xù)。在銀川，乃至全國來說，尚屬 的。任志強(qiáng)通過主要區(qū)域項(xiàng)目的一系列考察之后，有了自己的看法。“作為省會(huì)(首府)城市，黃河邊上一座美好的城市，周圍三百到五百公里內(nèi)，沒有城市可以與銀川競爭。”銀川市場潛力尤為可觀。
實(shí)力地產(chǎn)駐地銀川，引領(lǐng)品質(zhì)生活時(shí)代
寧夏作為西部重要城市之一，房地產(chǎn)開發(fā)投資的穩(wěn)步增長，對(duì)于拉動(dòng)地區(qū)固定資產(chǎn)投資和推動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義重大。而銀川緣于優(yōu)越的地理位置與自然經(jīng)濟(jì)資源優(yōu)勢(shì)，其影響輻射方圓500公里，而城市也由傳統(tǒng)住宅時(shí)代向著品質(zhì)住宅時(shí)代發(fā)展。
寧夏大學(xué)教授鄧宇說道，在未來，銀川的房地產(chǎn)市場不僅僅是滿足剛性需求，更多的是改善型需求，形成一個(gè)稀缺資源帶動(dòng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。正如現(xiàn)在的亙?cè)禺a(chǎn)，以愛伊河等稀缺資源帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。而銀川地產(chǎn)東南西北的依次開花，也為投資者做了投資方向的指引。
對(duì)于開發(fā)商來說，也早已意識(shí)到銀川市場不再是傳統(tǒng)住宅為主，轉(zhuǎn)而專注于打造品質(zhì)感的居住項(xiàng)目。對(duì)于消費(fèi)者來說，緣于對(duì)改善型居住的需求，對(duì)新品質(zhì)生活的界定，他們對(duì)于品質(zhì)住宅的敏感度不斷上升。所以一個(gè)以創(chuàng)造高品質(zhì)生活為核心的項(xiàng)目一旦入世，它所擁有資源的稀缺性以及于市場中占位的優(yōu)越性，必然成為眾人眼中的焦點(diǎn)。
迄今為止包括亙?cè)�、中房等�?dāng)?shù)亻_發(fā)商，還有中海、萬科等大批外地知名開發(fā)商駐地銀川，國奧村等高端住宅項(xiàng)目的開啟，預(yù)示著銀川城市生活品質(zhì)時(shí)代的來臨。
隨著媒體提問環(huán)節(jié)和高策青春季——青春大使的頒獎(jiǎng)儀式，地產(chǎn)高峰論壇漸漸進(jìn)入尾聲，在領(lǐng)袖們的激烈討論與循循授道中“地產(chǎn)領(lǐng)袖 湖城論道”高峰論壇完美落幕。此次論壇，不僅為我們?cè)诤暧^調(diào)控下理清思路，解讀形勢(shì)、宣傳理念、展示品牌、提振信心起到重要作用。
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