在正略鈞策管理咨詢顧問趙麗燕看來，萬達的大增長遭遇到了一定的瓶頸。在宏觀調(diào)控大背景下，萬達在一、二線城市副中心低價拿地的策略，已越來越難找到符合要求的土地。由于可供銷售房產(chǎn)的存量沒有大幅增加，從而導(dǎo)致上半年萬達商業(yè)地產(chǎn)銷售額同比減少。

    但另一方面，地方政府確實也需要萬達這樣的產(chǎn)品。仲量聯(lián)行研究部的數(shù)據(jù)顯示，在三、四線城市，很多城市沒有甲級寫字樓，也沒有五星級酒店，而包含這兩者的城市綜合體，既是當(dāng)?shù)氐男蜗蠼ㄖ�，也是政府將土地價值最大化的手段�？梢哉f，萬達迎合了中國城市在特殊發(fā)展階段的特殊需求。“城市綜合體是大勢所趨，至少10年內(nèi)仍有巨大的空間。”

    盡管上半年收入同比減少在預(yù)期之內(nèi)，但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬達“快進快出”的商業(yè)模式正在遭遇瓶頸，其在有意放緩商業(yè)地產(chǎn)擴張步伐；此外，三、四線城市的城市化進程、商業(yè)和消費的發(fā)展速度也將制約著萬達商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的持續(xù)擴大。

    據(jù)《2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開發(fā)商都選擇加大對商業(yè)地產(chǎn)的投資比重。這意味著，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的競爭已經(jīng)進入“白熱化”。近年來，萬科、龍湖、保利、華潤置地等國內(nèi)住宅開發(fā)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型試水商業(yè)地產(chǎn)，希望通過該領(lǐng)域穩(wěn)定的現(xiàn)金流，來對抗因住宅產(chǎn)品單一而導(dǎo)致業(yè)績的起伏。

    業(yè)內(nèi)人士表示，萬達商業(yè)地產(chǎn)獨領(lǐng)風(fēng)騷的時代或已結(jié)束，其優(yōu)勢在逐漸被對手削弱。

    王健林也表示，未來十年，萬達將持續(xù)加大在文化和旅游項目的投資，到2020年，商業(yè)地產(chǎn)收入比重將降到50%以下。

    長產(chǎn)業(yè)鏈面臨運營考驗

    “由于眾多因素的變化，萬達商業(yè)的擴張速度需要減速以適應(yīng)其產(chǎn)業(yè)鏈上各產(chǎn)業(yè)的盈利周期。”

    萬達模式的調(diào)整不僅體現(xiàn)在加大文化和旅游項目的投資，對于其商業(yè)地產(chǎn)本身而言，萬達也在升級其模式。隨著萬達廣場第四代產(chǎn)品的出爐，以及萬達商業(yè)形態(tài)的變身，萬達商業(yè)本身也展現(xiàn)了一條逐漸拉長的產(chǎn)業(yè)鏈。

    對于城市綜合體而言，王健林認(rèn)為，第三代城市綜合體已經(jīng)足夠成熟。從一代店到三代店，萬達一直認(rèn)為其他開發(fā)商“難以復(fù)制”。如今，隨著眾多房企紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)的投資，萬達集團正在著手研究并計劃開發(fā)第四代產(chǎn)品。這個被集團內(nèi)部稱為“萬達城”的產(chǎn)品體量驚人，被賦予更多的文化、旅游、觀光內(nèi)涵，投資額更大，面積也更大，也更加“不可復(fù)制”。比如萬達在武漢漢街項目的總投資額將達到500億元。

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