原標(biāo)題：二手房掛牌量攀升真相 “老破小”越來(lái)越不受買家青睞

　　二手房越賣越多 真的變成了“不動(dòng)產(chǎn)”？

　　據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，5月，10個(gè)重點(diǎn)城市（北京、廣州、重慶、天津、成都、杭州、南京、沈陽(yáng)、合肥、西安）二手住宅成交73187套，環(huán)比下降13.83%，較上月跌幅收窄7.29個(gè)百分點(diǎn)。

　　分城市來(lái)看，5月重點(diǎn)10城成交量全數(shù)回落。其中，廈門跌幅領(lǐng)跑，本月二手住宅成交1803套，環(huán)比下降24.66%；南京、蘇州緊隨其后，環(huán)比跌幅分別為19.46%、18.37%；深圳、成都跌幅也均在10%以上。市場(chǎng)需求一直較為穩(wěn)定的北京，近期二手房市場(chǎng)也有降溫跡象。今年3月，北京二手房成交量達(dá)到2.2萬(wàn)套的高峰，創(chuàng)下近5年新高；隨后4月份下滑到約1.39萬(wàn)套。截至5月末，據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京二手房網(wǎng)簽12117套，環(huán)比下滑13 %。

　　據(jù)北京商報(bào)報(bào)道，在4月大跌8000套后，5月北京的二手房成交量繼續(xù)走低。北京二手房5月成交量不足萬(wàn)套，全月環(huán)比成交下探已成定局。不僅如此，包括和平里、德勝等熱點(diǎn)區(qū)域的掛牌量出現(xiàn)大幅攀升，但成交量卻跌至谷底。

　　頭部經(jīng)紀(jì)公司證實(shí)，和平里片區(qū)的成交量從過(guò)去一個(gè)月60、70套，跌至本月的不足10套，部分小業(yè)主兩個(gè)月降價(jià)90萬(wàn)元也未能出貨，目前門店主要靠給新房帶看維持業(yè)務(wù)。資深分析師分析，受去化因素影響，北京二手房供給量逐步增大，但目前市場(chǎng)狀況還不能說(shuō)是“供過(guò)于求”，買方市場(chǎng)下購(gòu)房者擁有更高的“篩選權(quán)”，比對(duì)時(shí)間也要更久。

　　掛牌量為何激增？

　　不斷增加的二手房源，令樓市前景再添了一層迷霧：“投資客”拋售離場(chǎng)？業(yè)主降價(jià)拋售？天量二手房帶來(lái)了種種關(guān)于市場(chǎng)的猜測(cè)。爭(zhēng)議背后，二手房掛牌量增加到底原因如何？

　　58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，二手房在架量不斷增多，主要原因還是市場(chǎng)銷售節(jié)奏變慢，二手房源在架時(shí)間增長(zhǎng)所致。從安居客線上房源在架時(shí)長(zhǎng)來(lái)看，5月已呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，從4月的71.3天上升至5月的75.1天，北、上等一線城市，二手房市場(chǎng)成交量和用戶線上找房熱度都有所下降。

　　貝殼研究院調(diào)研則顯示，目前二手房在售房源量的確在增加，但并不代表“拋售”，掛牌增加的真正原因是換房。一季度新增掛牌量明顯快速上升的城市，如廣州、成都等，恰恰是二手房交易較活躍的城市。上海、北京等城市改善換房需求占比超過(guò)7成，多數(shù)二線城市換房需求占比超過(guò)5成，多數(shù)消費(fèi)者選擇“先賣再買”，導(dǎo)致二手房新增掛牌量短時(shí)間內(nèi)增加。

　　中新經(jīng)緯的消息分析表示，全國(guó)二手房掛牌量的持續(xù)攀升，主要原因有兩個(gè)：一是對(duì)未來(lái)市場(chǎng)不樂(lè)觀，投資客拋售資產(chǎn)，落袋為安；二是改善置換需求增長(zhǎng)，改善人群將非核心劣質(zhì)資產(chǎn)置換為優(yōu)質(zhì)區(qū)位改善房產(chǎn)，也推動(dòng)了二手房掛牌出售房源的增加。

　　二手房掛牌量攀升，一定程度上說(shuō)明市場(chǎng)改善換房意愿仍比較強(qiáng)烈，但承接二手房成交的剛需人群又重新回歸觀望，對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不甚明朗、對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)整仍有所期待是主要原因。

　　正在被拋棄的“老破小”

　　目前我國(guó)有較大比例的家庭居住在樓齡較長(zhǎng)的住宅中，保利發(fā)展發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)顯示，至2021年，我國(guó)有48%的家庭居住在2000年底前建成的房屋中；而原公有住房、經(jīng)適房及2000年底前建成的大量老舊住房，存在面積小、質(zhì)量低、配套差、物業(yè)管理不足等問(wèn)題。

　　若細(xì)察各大城市的掛牌房源結(jié)構(gòu)，或可從中探尋到二手房掛牌量較高的另外一個(gè)重要原因，即“老破小”正占比不小，且越來(lái)越不受買家青睞。

　　第一財(cái)經(jīng)選取了當(dāng)前二手房掛牌量較高的10個(gè)城市，對(duì)其掛牌房源進(jìn)行分類篩查發(fā)現(xiàn)，在掛牌的房源中，一、二室小戶型房源掛牌量占比較大。具體來(lái)看，10個(gè)城市中，天津一、二室小戶型房源掛牌量占比 ，占掛牌房源總量的比例超過(guò)了72%，其次是北京66.66%、沈陽(yáng)62.14%、西安51.7%。

　　同時(shí)，樓齡在10年以內(nèi)的次新房掛牌量較少。10個(gè)城市掛牌二手房房源中，樓齡在10年以內(nèi)的次新房房源占掛牌房源總量的比例大多在20%左右。其中，沈陽(yáng)的次新房房源占比 ，為33.74%；北京占比 ，為10.44%。次新房較少，反之，樓齡超過(guò)10年的房源占據(jù)了供應(yīng)的大頭。

　　事實(shí)上，樓齡大、面積小的二手房確實(shí)受歡迎程度較低，其中更多的是，當(dāng)下購(gòu)房者對(duì)房屋安全性的擔(dān)憂、對(duì)舒適生活環(huán)境的追求。這從當(dāng)前的“購(gòu)房主力軍”——青年群體的選擇中可見(jiàn)一斑。

　　據(jù)58安居客研究院發(fā)布的2023年青年（1985-2005年出生）置業(yè)報(bào)告顯示，接近5成的青年為改善目前的居住環(huán)境而購(gòu)房；而選擇房源時(shí)最注重的因素是小區(qū)的安全防范情況。在戶型方面，超7成的青年更愿意選擇三居室及以上的房源，選擇一居室的占比僅1.3%。此外，青年們多傾向于新房，占比達(dá)74.7%，傾向購(gòu)買二手房的占比僅9.4%。

　　具有較好學(xué)區(qū)屬性的“老房子”依舊是二手房市場(chǎng)中的香餑餑。例如，深圳市福田區(qū)八卦嶺片區(qū)的園嶺新村，建成于上世紀(jì)80年代，至今已有40年的樓齡，但因位于深圳名校紅嶺中學(xué)的學(xué)區(qū)內(nèi)，成交依舊活躍，是今年前4個(gè)月深圳成交top50的熱點(diǎn)小區(qū)之一，且成交均價(jià)較2022年四季度上漲了9%。

　　然而“老破小”一旦失去學(xué)區(qū)加持，市場(chǎng)價(jià)值會(huì)隨之下跌。例如，北京市的 學(xué)區(qū)德勝片區(qū)，也是“老破小”聚集地。2021年，該幼升小失去進(jìn)入名校的機(jī)會(huì)，一年間，片區(qū)內(nèi)二手房成交量腰斬，有房源降價(jià)200萬(wàn)元甩賣。

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