原標題：中國投資客涌入日本東京買房 大多數(shù)是全款交易！

　　過去一年，旅日留學生周巖在東京一家房產中介所兼職，幫助有意在日本購房的外國客戶和中介所建立聯(lián)系。僅僅小半年，周巖新開的小紅書賬號已經(jīng)吸引了40多位中國潛在買家的咨詢。

　　他告訴36氪，這幾個月來找上門來的中國買家目標價位基本在4000萬-7000萬日元之間，其中多數(shù)是全款交易。

　　社交網(wǎng)絡上的獲贊和閱讀量不斷攀升，讓這個在當?shù)貨]有任何人脈的中國留學生，感受到了東京房地產的火熱。

　　放眼整個日本房地產市場，據(jù)共同社數(shù)據(jù)，2023年全年，號稱日本房價晴雨表的東京23區(qū)平均房價比前一年上升了39.4%，達到了11483萬元，大幅刷新2022年歷史 價。

　　這場始于上世紀90年代初的房價暴跌，經(jīng)歷30多年的修復，逐漸逼近歷史 點。

　　投資客陸維在2018年就在京都買下其在日本的第一套房產，而這兩年向他打聽日本購房的人數(shù)逐漸增多，且大多出手闊氣。據(jù)他所說，有些客戶直接拿幾個億人民幣來日本購買房產，而他周圍的朋友也在準備在東京投資股票、房地產，規(guī)模也是幾個億。

　　近期，陸維在大阪買下了第二套住宅，一棟占地面積約200平方米、三層9戶的公寓，位于大阪打工人聚集的生野區(qū)，他認為這個地段比較適合租賃。

　　盡管近期有傳聞某國總裁在京都購置豪宅，但大部分只是小道消息。投資日本大城市房產，在外國中產和高凈值人群中更為常見，長期維持的穩(wěn)定投資收益是他們最主要的預期。

　　在周巖的一位華人買家購入了東京澀谷的一套“一戶建”，按照他的算法，在東京購買這樣一套住宅，出租后，購房者收回成本約需要15-20年。目前在東京市內購置一套90平方米左右的一戶建住宅大約需要4000萬日元，通常這類住宅的租金回報率約在4%-5%之間。

　　過去一年來，周巖已經(jīng)摸熟了日本房地產的水溫。日本的房價以東京、大阪、名古屋三大都市圈為基準，東京23區(qū)堪稱日本房價的晴雨表。東京23區(qū)相當于北京城六區(qū)。以東京都為中心，周邊的千葉縣、埼玉縣、神奈川縣共同組成了東京都市圈，也是整個日本購房“鄙視鏈”的最頂端。

　　大城市周邊的小城市，如東京附近的河口湖、京都附近的宇治等，目前房價仍然十分便宜，每平米單價約在5000元人民幣左右。

　　除了租金回報率，匯率因素也成為外國投資客決策的主要推手。陸維買下第二套公寓時連帶辦理手續(xù)總共花費人民幣約600萬元，來到當下，這棟公寓總價漲了大約5%，但每100日元兌人民幣匯率已經(jīng)從買房時的5.2跌到了4.8。這導致他感到自己已經(jīng)“虧了”。

　　過去一年來，日元持續(xù)貶值，房價上漲的幅度基本都被匯率下跌所抵消，因此外國投資客更加熱衷于投資日本房產。

　　關于日本房地產的走勢預測，36氪從投資客群體中得到的普遍觀點基本一致，認為日本大城市房價短期內不會下降，但中小城市尤其是二手住宅大概率還將維持橫盤。

　　在日本厚生勞動省發(fā)布的人口動態(tài)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年日本新生兒數(shù)量為758631人，創(chuàng)下有統(tǒng)計歷史以來的 水平。與此同時，日本總務省發(fā)布的土地住宅統(tǒng)計報告顯示，日本全國各縣2023年的空置房數(shù)量多達1000多萬套。這表明日本房地產對外國投資客的吸引力不僅在于價格上漲，還有空置房源的數(shù)量。

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