南京一對(duì)情侶急著買(mǎi)房結(jié)婚，看了一套又一套，終于選中了某中介推薦的江北房源，然而簽約付款后，卻發(fā)現(xiàn)房子沒(méi)有“兩證”沒(méi)法辦理過(guò)戶。與賣房人訴訟解約后，他們以交易未達(dá)成為由拒付中介費(fèi)。中介公司打官司要錢(qián)，被兩審法院接連駁回。法院認(rèn)為，買(mǎi)賣雙方?jīng)]能達(dá)成交易，是因?yàn)橹薪楣緵](méi)將房屋真實(shí)情況和相關(guān)法律規(guī)定告知買(mǎi)房人，中介公司未盡到應(yīng)盡之義務(wù)，無(wú)權(quán)索要傭金。
房子沒(méi)兩證 買(mǎi)賣合同解除
周先生和林小姐都是外地人，去年年初，相戀多年的他們決定在南京買(mǎi)房結(jié)婚。2011年4月，終于選中了一套位于浦口區(qū)的二手房。據(jù)中介說(shuō)，原房主是買(mǎi)來(lái)投資的，現(xiàn)在急需用錢(qián)才拋售。中介強(qiáng)烈推薦這套房源，周先生和林小姐感覺(jué)總價(jià)可以接受，于是拍板購(gòu)買(mǎi)。4月中旬，買(mǎi)賣雙方與中介公司簽訂了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣中介合同》，合同約定，原房主朱先生以74萬(wàn)的價(jià)格將房屋出售給周先生和林小姐，后者簽約當(dāng)天支付5萬(wàn)元房款，剩余房款待過(guò)戶后支付，中介公司負(fù)責(zé)為雙方辦理過(guò)戶手續(xù)，中介費(fèi)1.5萬(wàn)元由買(mǎi)房人承擔(dān)。合同簽訂后，周先生依約支付了5萬(wàn)元。6月7日是雙方約定的最遲過(guò)戶日期，在此之前，周先生反復(fù)打電話確認(rèn)，中介公司和原房主都說(shuō)沒(méi)問(wèn)題，然而到了6月7日當(dāng)天，周先生卻被告知，房子的產(chǎn)權(quán)證和國(guó)土證還沒(méi)辦妥，過(guò)不了戶。
周先生非常不爽，據(jù)他稱，簽約時(shí)原房主明確承諾過(guò)會(huì)很快辦好“兩證”，開(kāi)發(fā)商也聲稱過(guò)戶絕沒(méi)有問(wèn)題�！八�(原房主)說(shuō)是開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，讓我等，中介公司也讓我再等等，但我是急著買(mǎi)房結(jié)婚啊，哪有時(shí)間陪他們耗。”跟原房主溝通未果后，周先生一紙?jiān)V狀告到法院，要求解除合同，返還房款。2011年底，經(jīng)浦口法院調(diào)解，原房主同意解約，并退回了5萬(wàn)元房款。
中介索中介費(fèi) 被買(mǎi)房人拒絕
在此過(guò)程中，中介公司一直追著周先生要中介費(fèi)。中介公司認(rèn)為，他們已經(jīng)促成雙方達(dá)成房屋買(mǎi)賣合同，居間義務(wù)已經(jīng)完成，周先生應(yīng)當(dāng)履行合同義務(wù)，支付1.5萬(wàn)中介費(fèi)。周先生斷然拒絕。他甚至認(rèn)為，中介公司對(duì)這次交易失敗負(fù)有很大責(zé)任，按道理自己有權(quán)索要損失賠償。
中介公司于是起訴周先生和林小姐索要中介費(fèi)。浦口法院審理后作出駁回判決。浦口法院認(rèn)為，居間人促成合同成立，有權(quán)收取報(bào)酬，此處的“促成合同成立”是指促成合同有效成立，本案中，三方當(dāng)事人雖然簽訂了房地產(chǎn)買(mǎi)賣中介合同，但標(biāo)的房屋尚未辦理權(quán)屬登記、領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)，依法不能交易，這份合同因違法而無(wú)效，對(duì)買(mǎi)房人沒(méi)有約束力。更何況，交易未能完成，中介公司根本沒(méi)有完成委托事項(xiàng)，從這個(gè)角度講也不該收取傭金。
中介訴求無(wú)理 兩審法院均駁回
一審判決后，中介公司不服，上訴到南京市中級(jí)人民法院。中介公司認(rèn)為，涉案房屋雖然尚未領(lǐng)取“兩證”，但客觀上具備了辦理權(quán)屬證書(shū)的可能，因?yàn)樯唐贩款A(yù)售合同是經(jīng)過(guò)登記備案的，開(kāi)發(fā)商一定會(huì)配合業(yè)主取得“兩證”，所以買(mǎi)賣雙方簽訂的房產(chǎn)買(mǎi)賣合同具備履行可能，不屬無(wú)效合同。該公司同時(shí)認(rèn)為，即使交易沒(méi)有最終完成，買(mǎi)房人也應(yīng)當(dāng)支付傭金，因?yàn)閷?duì)中介公司來(lái)說(shuō)，只要促成雙方簽約就算履行義務(wù)了。
近日，南京中院作出終審判決，駁回了中介公司的上訴。主審法官認(rèn)為，根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，居間人有義務(wù)如實(shí)向委托人報(bào)告有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)，基于房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的行業(yè)特殊性，中介公司至少應(yīng)做到：如實(shí)報(bào)告交易房屋的資料；對(duì)客戶提供的資料進(jìn)行必要的專業(yè)審查，以確保信息的真實(shí)性；為客戶提供必要的專業(yè)意見(jiàn)并釋明房地產(chǎn)交易方面的政策法規(guī)。盡到這些義務(wù)并促成交易后，中介公司才有權(quán)收取報(bào)酬。本案中，中介公司明知交易房屋未取得“兩證”不能過(guò)戶，仍促成買(mǎi)賣雙方簽約，并且沒(méi)有向買(mǎi)房人釋明法律后果，最終導(dǎo)致買(mǎi)房人無(wú)法達(dá)成購(gòu)房目的，顯然未盡到上述義務(wù)。因此，法官駁回了上訴。(通訊員 吳勇 記者 陳珊珊)
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