昨從武漢市房管局獲悉，今年7月前獲得建設(shè)計(jì)劃的經(jīng)適房項(xiàng)目的家庭，若合同簽約滿了5年，房子就可以上市交易了。 值得注意的是，如果上市時(shí)將經(jīng)適房的土地性質(zhì)由原來的“劃撥”改為“出讓”，則需要繳納差價(jià)的七成作為土地出讓金。

　　【兩個(gè)節(jié)點(diǎn)】

　　2012年7月前房源

　　合同滿5年可上市

　　武漢市經(jīng)適房從2005年開始搖號銷售，2006年武漢市出臺規(guī)定，允許購買經(jīng)適房滿5年后，即可上市交易，并要求繳納土地出讓金，但相關(guān)的具體交易辦法一直沒有出臺。

　　武漢市房管局介紹，為了讓市民經(jīng)適房交易有規(guī)可循，今年7月武漢市出臺了《武漢市經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易的若干規(guī)定》(下稱《規(guī)定》武政規(guī)【2012】14號)。《規(guī)定》明確，2012年7月前下達(dá)建設(shè)計(jì)劃的經(jīng)適房項(xiàng)目，其簽訂《武漢市經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同》、《武漢市企業(yè)職工集資自建經(jīng)濟(jì)適用住房協(xié)議書》等合同滿5年，并取得《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》的經(jīng)適房方可上市交易。

　　值得注意的是，因一些項(xiàng)目交房后沒有立即辦證，“5年”期限以合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)。

　　【兩種繳費(fèi)】

　　不變更土地性質(zhì)繳幾百元

　　變更則繳差價(jià)的七成費(fèi)用

　　經(jīng)適房上市過程中，最受市民關(guān)注的是土地出讓金的問題。根據(jù)《武漢市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，土地性質(zhì)為“劃撥土地”，與一般商品房的“出讓土地”不同。

　　《規(guī)定》中明確，市民交易經(jīng)適房時(shí)，按照相關(guān)規(guī)定繳納土地收益金，土地使用權(quán)可保留“劃撥”。若交易雙方愿意將“劃撥用地”變更為“出讓土地”的，按照該房屋市場價(jià)格與房屋原購置價(jià)格價(jià)差70%的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交土地出讓金，土地使用權(quán)變更為“出讓”。

　　也就是說，交易時(shí)如果買賣雙方不變更土地性質(zhì)，仍舊維持“劃撥”屬性，那么經(jīng)適房交易流程和稅費(fèi)跟普通二手房交易相同。另外，土地性質(zhì)為“劃撥”的房屋，交易時(shí)有一項(xiàng)土地收益金，按地段等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×土地分?jǐn)偯娣e收取。目前武漢市區(qū)土地等級分九級，一級 ，為不到200元，四五級在100元以下；土地分?jǐn)偯娣e一般100平方米的房子只分?jǐn)値讉�(gè)平方米，所以算下來也只幾百元錢。

　　如果交易時(shí)，將該經(jīng)適房的土地性質(zhì)由“劃撥”改為“出讓”，則要按跟房屋的市場價(jià)格與房屋原購買價(jià)格之差的七成補(bǔ)交土地出讓金，土地出讓年限不超過70年。

　　比如，2006年，市民李先生通過搖號，購買了位于徐東的一處經(jīng)適房，86平方米的房子總價(jià)為26萬元，現(xiàn)在該區(qū)域的商品房均價(jià)接近1萬元，房屋的差價(jià)為50萬元，按七成上繳土地出讓金，意味著要繳納35萬元，房主只能獲得三成差價(jià)。

　　武漢市房管局保障處相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，經(jīng)適房的用地屬劃撥性質(zhì)，沒有經(jīng)過國有土地出讓，這樣才能確保經(jīng)適房單價(jià)低于商品房，收取買賣差價(jià)充當(dāng)土地出讓金，就是相當(dāng)于將經(jīng)適房用地性質(zhì)轉(zhuǎn)成出讓土地。

　　【兩個(gè)亮點(diǎn)】

　　上市“摘帽”后可自由出租

　　新房源交易要繳土地出讓金

　　根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，經(jīng)適房不得出租獲益，而上市交易后，經(jīng)適房就“摘帽”變成了普通二手房，新房主可以自由出租。

　　房管部門預(yù)測，正因?yàn)榻?jīng)適房再次上市后，已經(jīng)變成普通二手房，交易時(shí)買賣雙方變更土地性質(zhì)的不會太多，因?yàn)橥恋匦再|(zhì)保留“劃撥”，并不影響該套房屋的使用功能。

　　房管部門介紹，《規(guī)定》其實(shí)給了經(jīng)適房購買家庭比較寬松的選擇余地。不過，《規(guī)定》出臺之后即2012年7月后下達(dá)建設(shè)計(jì)劃的新經(jīng)適房，購買后再次上市，就要嚴(yán)格按照差價(jià)的七成繳納土地出讓金，土地使用權(quán)必須變更為“出讓”。

　　武漢市房管局保障處負(fù)責(zé)人介紹，經(jīng)適房本身就是具有保障性質(zhì)的房源，主要是為滿足中低收入者的住房。因此，對2012年7月以后下達(dá)的經(jīng)適房建設(shè)計(jì)劃，將嚴(yán)格回歸到“保障”軌道來。需要上市交易，就要嚴(yán)格變更土地性質(zhì)，必須繳納七成差價(jià)的土地出讓金，實(shí)際上等于杜絕了經(jīng)適房投資的可能。

　　另外，對于簽合同不滿5年的確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)適房的，由政府按照原價(jià)并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。即便是滿5年上市交易的，政府也享有優(yōu)先回購權(quán)。

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