原標(biāo)題:不再價(jià)高者拿地!熱點(diǎn)城市土地拍賣進(jìn)入“新模式 ”
6月6日,萬科以總價(jià)25.31億元+住宅總建筑面積自持100%+自持年限70年,拿下廣東省佛山市南海區(qū)桂城C22街區(qū)地段逾5.5萬平方米地塊。
6月5日,杭州主城區(qū)競拍三幅宅地,三家競拍成功的房企自持比例達(dá)到41%、36%和36%。
6月2日,南京掛出11幅地塊,同時(shí)取消土地競拍搖號(hào),改為競爭保障房建設(shè)面積。
進(jìn)入初夏,土地拍賣市場(chǎng)風(fēng)向突變,從過去的競拍地價(jià),到競拍自持面積或保障房面積。一些業(yè)內(nèi)人士表示,從多地控制地價(jià)的措施來看,用意非常明確,就是防止“面粉價(jià)超過面包價(jià)”,堵住炒房者的“房價(jià)隨地價(jià)上漲”的預(yù)期。
多地要求自持
從多地的土地拍賣情況來看,自持似乎成了一個(gè)標(biāo)配。
6月6日上午,經(jīng)過近40分鐘的現(xiàn)場(chǎng)競價(jià),萬科以總價(jià)25.31億元+住宅總建筑面積自持100%+自持年限70年,拿下佛山桂城C22街區(qū)地段逾5.5萬平方米地塊。這意味著萬科將變成房東,以后主要靠租賃盈利。
6月5日,杭州拍賣主城區(qū)的下沙、三塘、濱江三幅宅地,第一次報(bào)價(jià)溢價(jià)率就達(dá)到70%,直接跨過現(xiàn)房銷售,進(jìn)入自持比例的競爭。三幅地塊的勝出方分別是金地、中冶和保利,自持比例分別達(dá)到41%、36%和36%。
同日,天津市掛出面積為229354.1平方米的地塊出讓,要求競買人在接受75億元掛牌起始價(jià)和配建5萬平方米棚戶區(qū)改造安置商品房的條件下,直接競報(bào)自持住房建筑面積,不再競報(bào)土地價(jià)格。
據(jù)統(tǒng)計(jì),目前至少有10多個(gè)熱點(diǎn)城市開始限制地價(jià),要求開發(fā)商自持一定的比例。業(yè)內(nèi)人士表示,自持對(duì)開發(fā)商來說是一個(gè)不小的挑戰(zhàn),考驗(yàn)著未來的盈利模式和能力。
競爭保障房建設(shè)面積
有的城市在要求開發(fā)商自持的同時(shí),還要求建設(shè)一定比例的保障房等。
6月2日,南京市規(guī)定,當(dāng)住宅、商業(yè)地塊溢價(jià)超出45%時(shí),超出部分不計(jì)入房價(jià)成本,競價(jià)達(dá)到 限價(jià)的80%,申領(lǐng)銷許需達(dá)到相應(yīng)條件。當(dāng)網(wǎng)上競價(jià)達(dá)到 限價(jià)的90%時(shí),商品住宅必須現(xiàn)房銷售。達(dá)到 限價(jià)時(shí)仍有競買人要求繼續(xù)競買的,停止競價(jià),改為在本地塊內(nèi)競爭保障性住房建筑面積,每次保建面積200平方米,認(rèn)建面積最多者為競得人。
珠海市本月初也開啟了土地拍賣全新模式。與傳統(tǒng)“價(jià)高者得”的模式不同,許多地塊由競價(jià)轉(zhuǎn)為競配人才住房或公共租賃住房面積。此外,為了吸引產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐,部分地塊還限制10年不得交易,只能賣給拿地企業(yè)員工。而在珠海西區(qū),政府還對(duì)部分地塊作了投資強(qiáng)度和營業(yè)額規(guī)定。
5月26日,上海出讓位于臨港蘆潮港社區(qū)和奉賢區(qū)奉城鎮(zhèn)的三幅地塊,起價(jià)22.1億元,最后分別被保利、中建、中海三家央企獲得,總成交價(jià)29.3億元。其中,奉賢區(qū)地塊和臨港地塊被要求建設(shè)5%的保障房(合計(jì)約7282.54平方米)無償移交給政府,奉賢區(qū)地塊還需自持15%的住宅(17151.12平方米)作為廉租房。
降溫土地拍賣市場(chǎng)
熱點(diǎn)城市的土拍措施,目的是給火熱的土地拍賣市場(chǎng)降溫。
一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者,當(dāng)城市土地越來越貴時(shí),房價(jià)也會(huì)越來越高,又會(huì)有更多的資本流入,搶奪下一波利潤。如是循環(huán),城市陷入了地產(chǎn)無盡的狂歡和迭起的高潮中,不能自已。地方政府在享受市場(chǎng)高潮的土地財(cái)政后,也會(huì)感受到退潮后的無力。
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